产业综合体PPP模式实务探讨

发布日期：2016-01-22来源：网络来源编辑：李香玉

[摘要]

　　 来源：园区中国 作者：郭加付

　　 十八届三中全会对新型城镇化提出了具体要求：“推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展”，可见产业是新型城镇化的先决条件。同时，在新经济环境下，全球产业的重组与调整、全国范围内的产业升级改造、为解决“北上广”等特大城市资源和环境不堪重负而提出的产业转移等形势，为以产业为依托的产业运营提供了历史性机遇，产业运营在新型城镇化推进过程中有广阔的市场前景。

　　 产业运营，是指以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式;从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品，同时，产业运营的模式可以复制到旅游、养老、文化等产业。操作方法如下。

　　 1投资合作基本架构

　　 以PPP模式投资的产业综合体项目，不同于传统的单体投资项目，它是多个项目组合的项目群，在实际投资中，往往是一、二、三级开发联动。

　　 通常情况下，可包含以下主要流程：投资人或投资人组建的联合体(按需求整合相关企业)，参与政府组织的投资人(合作伙伴)招标投标，中标后与政府共同组建项目公司，项目公司取得政府授予的特许经营权后，根据产业定位，对区域实施整体策划、规划、设计，并成立相应的开发分公司或部门，针对各项具体的开发内容实施投资开发、招商、运营，打造一个区域内的产业综合体，使区域内相关产业从无到有、从零散到聚集，从而实现区域整体价值的提升、区域地块及物业的升值，而投资人则从各级开发中获得相应的利润。投资合作架构如图1所示。

　　 图 1是基本的合作架构，在实际操作过程中，对某项单体的开发项目，是否需要单独签订投资开发协议，需要和政府方深入沟通并以合同形式约定。运营模式。传统工业园的运营中，园区的服务更多的是企业自己组织或社会零散提供的形式。而新型产业综合体运营模式中，运营商作为政府的授权企业，为园区的入园企业提供一站式服务，统筹协调组织园区内各类资源，实现集约化管理，提高服务质量，提升服务档次。并通过产业链的完善和集约，提高入园企业产品附加值，其模式见图2。

　　 2盈利模式分析(价值实现方式)

　　 PPP模式投资运营的产业综合体，不同的开发阶段有不同的盈利点，是一个短、中、长期结合的投资组合，各阶段的利润来源能为项目带来持续稳定的现金流。整个项目的盈利组成分三大部分，如图3所示。

　　 此类项目，投资人除获得正常的投资收益外，还获得项目的施工总承包利润(价差收益)，同时，该模式能在项目启动后2~3年内产生现金的流入，缓解资金压力。实际操作中，应根据项目的实际特点，结合项目所在地的政策及项目公司的资金情况，合理选择土地出让与项目公司自身开发的比例，合理选择二级开发中物业的租售比例。根据宣传、招商进度合理地把握各开发环节的投资节奏，以实现利润最大化。

　　 目前国内成功的产业综合体投资项目中，投资商依靠前期介入规划、与政府的良好合作关系及在园区内的主导地位，享受了极高的土地红利，为二级开发带来了可观的利润，成为了投资商的主要利润来源，但该项利润受土地政策的影响较大，有较大的政策风险，前期经济测算时不应抱过于乐观的态度。

　　 3退出机制

　　 产业综合体的委托开发是一个长期的合同关系，在合同设计时应设计好合理的退出机制。退出分主动退出和被动退出，被动退出指发生了不可控制、无法挽回的风险，或项目干系人中有重大违约行为，导致项目难以为继，项目按协议约定的条款由政府方接手，属于风险管控的范畴。这里主要讨论主动退出，一般情况，主动退出主要是指项目投资经营方因自身发展需要，主动选择转让、二次融资等行为。主要有如下常规办法：一是股权转让，直接将项目转让给有意向的专业公司经营;二是利用房地产信托投资基金(REITS)等资本运作的手段，将持有物业资产证券化，从而实现实质上的退出;三是持有同类物业整体打包上市，实现实质上的退出。后两种办法在国外的PPP投资项目中被普遍采用。

　　 4PPP模式实施产业运营项目关键要素

　　 PPP模式投资的产业综合体项目具有长期性、复杂性、综合性等特点，要成功实施一个这样的项目，应重点关注以下方面。

　　 产业科学定位。产业定位是产业综合体投资运营的灵魂，能否结合当地的资源禀赋、政府的长期规划、国家产业升级和产业转移的宏观形势，作出科学合理的定位，直接决定了项目的成败，通常产业定位应综合考虑国家、区域经济发展等宏观因素及区域人才、人文、政策支持等微观因素，并结合以上因素分析项目的发展潜力、经济产出政策支持、配套服务需求、用地需求、社会效应等要素，结合当地资源禀赋，对项目产业作出合理科学的定位。

　　 优惠政策(政府支持)的争取。优惠政策包括税收、土地、人才引进、公共服务(医疗、教育等)等各个方面。政策的支持力度，直接关系到运营商招商的难易程度，关系到人才、企业聚合的源动力。因此，在投资决策的各阶段应充分考虑优惠政策的力度，在招商中应加强宣传。

　　 建筑规划、设计质量的把关。规划、设计能否很好地体现出产业的定位，实现决策时候确立的定位意图，对园区的持续招商有决定性影响。同时，建筑规划、设计的质量直接关系到后期的园区环境品质，关系到客户(企业、个人)的使用体验，因此，项目前期应选择国际、国内一流的规划、设计单位，并对其产出质量严格把关。

　　 招商及持续招商。产业运营商以产业运营为核心、以打造产业集群为重点、以产业资源做竞争力。产业的招商、引进是园区运营的核心工作。产业的定位准确与否、地方政策的支持力度、园区建筑规划、设计的质量，最终都将直接影响到运营商的招商。同时，从运营商内部来说，投资决策前应详细分析自身在投资行业内的资源优势(也有可能是政府的资源优势或者当地的资源禀赋)，着重打造招商团队自身的能力，注意主导性企业的引进(或者直接考虑整合主导型企业参与产业综合体的投资运营)。

　　 投资运营商自身能力的打造。PPP 模式投资产业综合体，不同于以往的单体项目，它是多类型、多个项目组成的项目群，因此，投资运营商是否具备相关的能力，是项目能否成功实施的关键。这些能力应包括以下方面：资本运作、各类项目投资管理、招商、销售等，作为单个企业来说，不可能具备整个项目各个环节需要的专业能力，因此，整合相应行业内相关资源的能力也就显得尤为重要。

　　 5对PPP模式的几点建议

　　 PPP 模式能缓解地方政府债务，提高公共产品和公共服务供给的效率。同时，PPP模式具有长期性、复杂性等特点，投资风险较高，在决策时应加强风险的识别和管控。对投资人来说，BT模式惯有的“短平快”可能会一去不复返，优质的BOT项目稀缺，PPP将会是未来的市场方向。这需要投资人能转变观念，适应新的市场环境，基于公司未来的发展，建议如下。

　　 一是在国家相关政策环境及全国产业升级、产业转移的大趋势下，以产业运营为核心的产业综合体投资具有广阔的市场前景。其短、中、长期投资结合的特点也符合公司发展的定位要求。建议公司抓试点、抓可复制项目，为公司进入这一领域奠定基础。

　　 二是建议公司加强自身相关能力的培养，加强规划、招商、行业运营等方面的资源整合能力及灵活度，为公司进入新兴的市场提供组织保障。

　　 三是在产业综合体的具体产业上，在兼顾投资区域的资源禀赋的前提下，建议公司可以重点考虑环保产业，可整合集团内部相关环保产业的资源，契合公司在环保行业的发展定位，全方位介入环保产业。

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