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建筑项目立项决策阶段,如何做好投资估算

发布日期:2017-11-28来源:网络来源编辑:张继蕊

[摘要]

   中国的工程建设领域飞速发展,市场也日趋成熟饱和.与之相关的各行业均面临着巨大的竞争和挑战,项目业主的投资更日趋谨慎,决策更稳健,对投资项目的经济性要求更高更严,对决策阶段编制的投资估算也要求更详细准确。

  投资估算的目的和作用

   1、项目投资决策和制定融资方案的重要依据

   项目立项决策阶段的投资估算所确定的资金额,是投资者进行投资决策、制定融资方案和资金筹措的重要依据,投资者要根据自身的财务能力和信用状况作出是否投资的决策。同时,投资估算的准确度,也将直接影响融资方案的可靠性以及各类资金在币种、数量及时间要求上能否满足项目建设的需要。

   2、进行项目经济评价的基础

   经济评价是对项目的费用与效益作出全面的分析评价,项目所需投资是项目费用的重要组成部分,是进行经济评价的基础。投资估算准确与否,将直接影响经济评价的可靠性。

   3、编制初步设计概算的依据

   按照项目建设程序,应在可行性研究报告被审定或批准后进行初步设计。经审定或批准的可行性研究报告是编制初步设计的依据,报告中所估算的投资额是编制初步设计概算的依据,是建设投资的最高限额,以后各阶段的工程造价均不能超过此金额。

   投资估算的主要影响因素

   1、建设地区及建设地点

   建筑产品存在于不同的地域空间,其产品价格必然受到所在地区空间、时间、自然条件、社会与市场软硬环境的影响。

   建筑产品的价值是人工、材料、机具、资金和技术投人的结果,不同的区域和市场条件,如当地气候条件、自然资源、物资供应、施工现场、基础设施配套、周边配套(如学校、大型商业区等)、区域物价、交通状况、周边建筑档次等影响着项目的定位、成本和收益等,对项目的市场前景有着决定性的作用。

   建设地点选定后,项目业主通常按照政府规划和自身状况选择建设方案,从而决定建设规模和建设内容,而建设内容决定着投资估算的范围,影响着工程造价的广度。

   2、建设标准

   建设标准是项目决策的重要内容之一,也是影响工程造价高低的重要因素。建设标准一般根据政策文件、业主需求和市场定位来确定,是编制项目建议书和可行性研究报告的重要依据,建设标准能否起到控制工程造价、指导建设投资的作用,关键在于标准水平定得是否合理。

   3、建设方案

   建设投资包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用,其中工程建设其他费和预备费由行业主管部门制定的相关政策性文件的费用标准或实际合同价确定,除土地费外的其他费用所占的比重较小,不确定性因素也较少,其成本基本可控。而工程费用所占比重很大,且涉及面广、周期长、影响因素众多,但其中工程设计对其影响最大,高达75%以上。

   所以建设项目方案设计尤为重要,一旦方案敲定,其建设规模、建设内容及建设标准等则基本确定,其方案设计的优劣对建筑产品的最终造价影响较大。

   如何做好投资估算

   1、重视方案设计,加强设计人员的经济意识

   设计人员应意识到,造价控制不仅是造价人员的事,也是设计人员不可推卸的责任和义务。方案设计应具有前瞻性、创造性和可实施性,在方案选型时必须考虑周全,加强经济观念与成本意识,不仅擅长从技术层面也要从经济角度对方案进行优选,注重对工程造价有重大影响的建筑平面、结构类型、空间组合、层高和外立面效果等要素的设计,做到技术与经济的合理结合,在满足建筑功能需求的情况下,尽量选用平面规整、方正的平面布局,减小建筑物周长与建筑面积比,实现建筑物寿命周期成本最低的目标要求。

   2、提高工程造价人员的综合素质

   (1)加强工程造价人员的责任心,提高项目前期控制意识。造价人员应意识到照图算量计价只是工程造价中最基本最简单的工作,资料匮乏的项目立项决策阶段的造价控制既是重点也是难点。

   造价人员应根据自身的工作经验积累已完工程造价的资料,并结合专门机构发布的政策性文件和造价信息,积极参与到项目前期的造价控制中,在展示自我工作能力、积累全方位工程造价相关知识的同时,也能了解到设计和业主的建设意图,更好的服务于业主,为业主提供准确的有价值的造价信息,从而使自己及单位更具竞争力。

   (2)在投资估算中做到不漏算和重算费用。工程造价人员应具备一定的设计专业基础知识,在建设项目只有建筑方案而无其他专业设计的情况下,能大致知道该建筑可能采用的结构形式以及其他专业可能涉及的建设内容;应具有一定的施工常识,能依据建筑方案、地勘资料及建筑周边状况大致推断可能选用的基础形式和采取的施工组织措施(如基坑护壁、施工降水、施工电梯等);能依据建设地点的地质地貌,正确判定项目总图可能产生的大额总平面费用(如堡坎、排洪沟及大规模土石方的挖填和堆运等);能依据设计专业述及的建设标准,合理确定装修档次、设备选型与之匹配;能根据建设项目的特殊性质,判断可能发生的其他工程费,如新建大型医院的污水处理、高级博物馆的文物保护(如监控恒温恒湿)等;应了解项目的资金使用计划和资金来源,核实有无融资费用,如建设期贷款利息等;对国有资金建设项目而言,应落实水电气的接人位置以及远距离接入费用的资金来源。

   3、做好投资估算基础资料和相关依据的收集

   (1)对拟建项目建设地的地质条件、水电路状况、基础设施配套情况、场平布置、交通运输、气候条件、节能环保要求、自然资源状况等与工程造价紧密相关又具有项目独特性的基础资料进行收集,必要时进行现场踏勘和实地考察,使收集的资料更切实际和准确可靠。

   (2)收集专门机构发布的建设工程造价费用构成、工程建设其他费用估算办法和费用标准、定额标准、造价信息、估算指标、物价指数、技术方法以及其他有关工程造价的文件。

   (3)根据工程造价人员自身的工作经验,对已完成类似项目的工程设计、工程量及价格指标加以总结分析,以备投资估算参考使用。

   4、真实、合理地编制投资估算

   投资估算中的工程建设其他费和预备费是按照国家或地方政府的政策文件或实际收费来计算的,其计算基础是建安工程费或建筑面积,所以投资估算的重点和难点是确定建安工程费的投资额。

   5、推行全面细致的投资估算方法

   项目立项决策阶段投资估算的难点是无详细图纸,计量较困难,从而导致造价确定困难,准确度不高。根据大家在实际工作中参与前期工作的经验,按照已完类似工程资料并结合方案设计平面图、层高和结构形式等基本信息,对建设方案的工程量进行初测,按定额划分的项目细化工程量,并根据当地当时的定额、人材机及其他政策性文件计算出项目的全费用单价,编制较详细的投资估算。

  

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