“百年宅”再造房产新模式

发布日期：2015-10-08来源：本站编辑：伏牛山

[摘要]

　　 如果一个项目比周边同类项目每平方米单价高出3000多元，还会很好卖吗？

　　上海绿地南翔威廉公馆“百年宅”试点项目用优异的市场业绩做到了这一点，不仅380多套新房推出后售卖一空，就连尚无挂牌的二手房也成为中介机构与消费者紧盯的房源。

　　近日，中国建设报记者随中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫刚出该项目大门，就被一位中介机构的业务员拦了下来，她一边急切地往车窗里硬塞名片，一边说：“老板，我们想买5套房，有房子一定给我打电话！”

　　面对此情此景，作为项目总设计师的刘东卫感到十分欣慰，这份欣慰，来自于历经四年的辛勤付出终于得到企业与市场的认可，更来自于通过百年宅试点项目的研发建设，实现了中国房地产开发模式、工法与流程的磨合再造。

　　模式再造为房企赢得市场先机

　　百年宅试点项目是在中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰的大力推动下推出的全国性示范项目，也是中日两国政府的合作项目，其根本目的在于打造优良的住宅品质，为中国房地产业的持续长久健康发展找到一条新路。

　　第一批试点项目的选定门槛较高，2012年时在全国范围内一共找到四家合作单位，都是中国房地产业协会的会员单位，中国建筑标准设计研究院成功与绿地合作，承担了绿地百年宅试点项目的设计工作。

　　“合作伊始，我们就确定以SI体系建造试点项目，将建筑的结构体与居住体完全分离。”刘东卫告诉记者，“但是，这种尝试是痛苦的，磨合的经历也是漫长的。当时，全国房地产市场形势整体还不错，开发商按照轻车熟路的传统做法操盘项目，依然可以取得不错的销售业绩。而按照SI体系开发，就必须改变固有模式，建立一套全新的开发施工流程。”

　　为绿地百年宅试点项目先后30多次亲临现场的刘东卫回忆起最初过程，依然感慨良多，“与我们合作的单位尽管只是绿地集团的房地产事业一部，但是单位规模却很大，不亚于一个一般的城市开发公司，设计单位需要与其内部各个不同部门的人员深入沟通，不断‘洗脑’。”

　　“从理念到生产方式，再到工作流程，可以说每个节点都面临着新旧做法的碰撞，也给整个操作团队带来巨大的工作量。”绿地集团房地产事业一部总经理助理谢雨对当初的磨合同样记忆深刻。

　　“对我们来说，最难的恐怕还是内装工业化的普及推广。只有结构主体的工业化并不是真正的住宅产业化。”刘东卫强调，为了保证内装工业化在项目中的顺利实施，中国建筑标准设计研究院几乎是全员动员、倾情投入。“在建造工法上，我们要选择最合理的技术和流程，还要强化施工队伍的培训管理。作为内装工业化的总包单位，我们院产品所长年派驻了三四名现场管理人员，随时掌控项目进度与质量。”

　　可喜的是，这种选择与坚持最终赢得企业与市场的认可乃至追捧。对有理想、有追求的绿地集团来说，第一个百年宅项目的成功，更为他们找到了未来的发展方向。

　　据绿地集团内部人员透露，日前，绿地集团技术管理产品研发部、工程合约部、房地产营销管理部联合下发了《绿地控股集团百年宅项目实施管理办法（试行）》，明确提出了百年宅产品的技术配置要求、工程管理要求、营销管理及运营主体要求、实施流程及申报办法。“目前，集团已经明确在全国选择15个百年宅试点项目。”

　　“以往，绿地集团在各地开疆拓土的拿手武器是超高层建筑，今后，百年宅试点项目将成为他们的另一个杀手锏。”一位业内人士如此评价。

　　工业化建造解决社会管理难题

　　房地产开发选择哪一种建造模式与社会管理有什么关系吗？大多数人恐怕对此都会不以为然。

　　然而，经济相对发达的城市国家新加坡政府却似乎看得更远、更深。

　　其实，刘东卫8月27日的上海绿地百年宅之行正是为了接待新加坡政府组织的参观团。

　　绿地百年宅试点项目自面世以来，已经接待过海内外上千人次的参观访问，对地方政府及房地产行业的影响力日益深远。但是接待新加坡政府组织的参观访问团却还是第一次。“我们这次来上海的主要目的是考察学习工业化住宅建造方式，希望能够在新加坡的项目中得到全面推广应用。”负责此次参观组织的新加坡领队告诉记者，参观团21名成员涵盖管理、开发、建造、生产等多个领域，“新加坡国土面积狭小、劳动力成本高，本国人员并不愿意从事建筑行业，企业只能从周边国家引进劳动力。而外来人口的增多，给国家和城市管理带来许多社会问题。”

　　“相对来说，新加坡的住宅产业化水平并不高，工业化建造方式还没有被应用到项目建造中。绿地百年宅试点项目的成功，让新加坡政府找到了解决社会管理问题的突破点。这一点，国内的大多数地方政府和企业还没有意识到。”刘东卫表示，结构体、居住体的住宅产业化实践，带来的并不仅仅是生产效率的提升、资源的节约、环境的改善，同样能为社会和谐发展带来帮助。“中国的建筑工地总给人脏乱差的感觉，这和传统的湿法作业有很大关系，实现工业化生产建造后，节省的不仅是机械设备、人力物力，还有城市形象和环境质量的改善、社会治安管理问题的解决。”刘东卫认为，近年来，中国是世界上最大的建筑工地，城乡各地到处都是在建项目，对此如何管理、如何改善，需要的不完全是行政措施，“也许仅仅是建造方式的改变，就可以起到锦上添花的作用。这也是我们推广住宅产业化的社会意义。”

　　“相比其他知名建筑师，近十年我只做了三个面积不大的住宅产业化项目，却投入了大量时间和精力，平均每个项目耗时3～4年。不过可以告慰自己的是，这三个项目都在社会上引起很大反响，成为业界的学习样板。”刘东卫的感慨引起记者共鸣。

　　北京的雅世合金公寓、众美光合原筑、上海的绿地百年宅，这三个由刘东卫及他的团队十年磨剑、心血筑就的项目已成为中国住宅产业化发展史上的3大亮点，在全行业发挥了极大的示范推动作用，今年元旦中央电视台《焦点访谈》栏目曾做过专题报道。“我们在推广住宅产业化过程中，不仅要关注工业化水平的提高，更要关注居住舒适性的改善、关注已经到来的老龄化问题。对于我们来说，坚持走住宅产业化、工业化的道路，是一个建筑师义不容辞的责任和义务。”刘东卫的坚守掷地有声。

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