中信式城市运营逻辑：PPP模式多层盈利

发布日期：2014-12-31来源：本站编辑：靳明伟

[摘要]

　　中信地产抛出了PPP模式，一下子震惊四座。其实这个模式在产业地产领域还是比较常见的，无论是美国的尔湾、新加坡的裕廊，还是中国的大连软件园、固安工业园和龙河高新区，都属于公私合作的范畴。中信地产做城市运营，理论上是比较成立的，央企身份的中信地产在一二级开发上经验非常丰富，中信集团本身又有强大的产业和金融各方面资源支撑，但实际上如何还要看实践检验。

　　其实，最难的还是招商，这种东西知易行难，中信地产在这方面毫无经验可言，另外，城市运营考验的是一整套平台的运作能力，作为传统开发商来说，中信地产也缺乏这种深度的积累，因此，我们乐观其成，但必须谨慎观察。

　　“新型城镇化是目标，城市运营是中信地产为探索和实践打开新型城镇化运用的商业模式，而PPP模式(public-privatePartnership公私合作模式)则是城市运营的一种项目组成方式。”接受《地产》记者采访时，中信地产副总裁林竹对新型城镇化，城市运营和PPP模式给出这样的解释。

　　林竹现在主要负责中信地产旗下的城市运营板块和房地产金融板块，目前正在探索运用PPP模式。他告诉记者，以PPP模式为组成方式的城市运营与一般房企开发的主要区别是不再圈地，而是通过整体价值，然后从中获得收益。而这也正成为中信地产的差异化竞争优势。

　　新型城镇化带来新发展机遇

　　在新的经济社会发展阶段，新型城镇化成为中央促进经济发展的核心战略之一。

　　2013年，中国城镇常驻人口城镇化率为53.7%，其中，户籍人口城镇化率为36%。2014年3月16日，国务院发布《国家新型城镇化规划》(简称“规划”)称，截至2020年，中国要实现常住人口城镇化率60%，户籍人口城镇化率达到45%。

　　未来6年内，城镇常驻人口城镇化率增长约6.3%，预示着期间将有1亿人由农村转向城市，里面蕴藏的巨大商机不言而喻。如何抓住新城镇化中的商机，成为摆在传统开发商面前的重大课题，也是新一轮的重要发展机遇。

　　在新型城镇化进程中，市场配置资源的功能得到前所未有的认可，然而，在市场角色转换初期，几大市场主体--央企和国企、私企和外资企业应该承担怎样的角色?林竹认为，在市场作用由基础向决定性转换过程中，“央企、国企具有得天独厚的机会和优势，因为国企、央企兼具社会性和市场性，正好能在市场角色的过渡阶段担当重任。”

　　据公开资料显示，在2013年，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市出让的土地中，上海纯住宅用地占出让土地30%，工业用地占43.7%，深圳纯住宅用地占出让土地的10%，工业用地占71.4%，广州纯住宅用地占出让土地的14.9%，工业用地占58%，北京纯住宅用地占出让土地的11.3%，工业用地占供应量同样巨大。

　　中信地产研究认为，中国房地产市场正处于重要的转型阶段，未来更大的市场需求并非来自住宅，而是来自于新城开发、基础设施建设、产业孵化培育等新的市场机会。而能够率先抓住这一机遇的是具有区域整体策划与规化能力，产业整合与招商能力、大规模资本动作能力、运营管理输出能力的企业。

　　在这种市场需求下，中信集团无疑优中之选。而中信地产也就将城市运营的创新PPP商业模式作为其城市运营的主要模式。“中信地产并不是为做PPP模式而做PPP模式。”林竹说。

　　PPP何来何去?

　　所谓城市运营的创新PPP商业模式，就是中信地产与地方政府建立契约伙伴关系。其中，地方政府主要提供土地资源和政策支持，中信地产则负责策划规划、资本运作、开发运营、品牌输出和资源整合等一系列运作，从而提高新城的功能规模和资源价值，从而获取土地溢价和投资增值收益。城市运营项目主要包括三大元素的资源整合---产业、土地和资本，从而实现城市运营的文化、生态、产业、交通和人居五大系统的整体发展。

　　城市运营项目周期往往很长，中信地产也会和很多企业形成战略合作关系。其中，中信地产作为发起人，要具备对新型城镇化涉及的领域和区域提出符合未来10年到20年出展的前瞻性规划和战略洞察力。而其他合作者，则需要在某一特定方面具有独特能力，即“术业有专攻”。

　　依托中信集团的品牌优势和产业优势，中信地产的资源整合能力有目共睹。中信集团本身内部产业横跨五十多个行业的资源。比如在金融领域，中信集团旗下银行、信托、证券、产业基金等多家金融机构，既可以为新城建设提供资金支持，又能提供高端客户资源;而在非金融领域，中信集团也拥有国家特级建筑设计研究院、国家特级的工程承包公司等多家实力单位，这些产业都助力地产板块发展。

　　然而，中信地产在选择战略合作伙伴方面，目光并非只放在中信集团内部的企业上。林竹表示，为达到资源整合、合作共赢的目的，中信地产会与国内其他领先企业在其最擅长的领域进行合作，“让最合适的人，做最合适的事”，旨在将新城的城市功能打造到最好。中信地产的理念是所有机构都是合作者，以达到中信集团内部的合作共赢以及中信以外部机构的合作共赢。

　　对于新城镇化，地方政府在推进的过程中，并不讲究商业回报，而企业则不然。在中信地产的城市运营项目中，盈利点在哪里?

　　和传统的业务模式相比，城市综合运营模式的特点是，资金投入巨大，回收周期长，但随着新城的整体升值，在过程中会有多层的盈利点。

　　首先，按照规划，将大量产业配置到新城中去后，新城便具备了完全不同的价值。其土地首先会升值，进行招拍挂之后，地方政府会按照协议将前期投入及相应的投资回报返还企业。地方政府分享土地总体收益的60%-70%，这就基本符合中信地产与政府共同的合作愿望。

　　对于城市运营和一级土地开发的区别，林竹强调，城市运营并不是简单的一级土地整理。而是以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心。通过约定条件，将资本、产业等外部要素整合到新城中去，通过提升新城的整体价值来获得投资收益。

　　“一级土地开发只是简单的做‘七通一平’，其对象是土地，表现方式是工程。而城市运营的核心是提升新城项目的整体价值。这里面包含很多其他的价值，但很多是未来的盈利点。我们近期、远期都要结合，因为周期很长。”

　　林竹举例说，“比如原来一块地竖个广告牌没人要，新城升值后，一块广告牌就有了价值!这就是城市运营的具体体现，就是资源最大化，进而在升值中取得收益。”

　　城市运营与普通的产地产开发，最主要的区别是不再圈地。林竹表示，“中信地产城市运营的理念是不圈地，不会盲目的争抢最好的地块。”反而对有些地理位置比较偏，没有参照系的土地感兴趣。因为，中信地产拿地的主要目的还是进行资源整合。

　　多项目落地

　　目前，中信地产拥有多个以PPP模式进行的大型城市综合运营项目，分别位于广东汕头、珠海、深圳前海和成都。

　　2010年12月，中信集团与汕头市人民政府签署了《中信滨海新城项目战略合作框架协议》，中信地产第一个以PPP模式开发的城市运营项目落地。汕头中信滨海新城项目包括土地一级开发、城市级基础设施、公共配套和城市产业投资的一系列资源整合。规划面积达168平方公里，首期投入120亿元。项目中最重要的投资是达60亿元的海湾隧道，预计在2014年年底动工。

　　第二个项目是中信集团与深圳地铁集团联合开发的深圳前海项目。该项目整体上采取“代开发加BT建设”模式进行开发，中信地产参与投资开发轨道站点上盖物业。

　　对于城市运营项目的选择，林竹表示并没有明确的地域限制，主要出于两个基本前提：一是企业和地方政府必须要有良好的关系。双方要互相认可，优势互补;第二是市场可以运作，因为一切均以市场运作为基础，满足市场条件是项目准入的前提。

　　城市运营项目的建设、运行和维护时间历时长远，因此城市运营PPP模式必须建立在多方互信的关系上。如果一方违约，PPP模式的关系就会破裂。因此，林竹认为，政企双方互相信任，恪守规则是PPP模式能够发扬光大的基础。

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