华侨城北京拿地两年后，52亿让渡近半权益给泰禾

发布日期：2017-08-08来源：网络来源编辑：靳明伟

[摘要]

　　 8月1日，华侨城宣布，以7.34亿元的价格，向泰禾转让其持有北京侨禧公司49%股权。此外，泰禾(000732.SZ)还须提供44.5亿元的股东借款。从公告数字来看，泰禾获取北京侨禧近半股权的交易对价为51.84亿元。北京侨禧的主要资产为位于丰台的五宗地，即丰台槐新项目。

　　 目前，市场仍处于笼罩在调控出台导致的低气压下，楼市不确定的因素和风险仍在累积中。在政策持续收紧的情况下，今年上半年，房企们冲到一个新的销售高峰，但多数观点相信，下半年房企销售将会放缓，并且资金压力增大。

　　 此时的华侨城，需要合作伙伴分担资金、楼市的双层风险。6月8日，华侨城公开挂牌这项产权交易，泰禾是唯一的意向方，一进一退，完成这个特殊时期的楼市游戏。

　　 泰禾52亿接盘

　　 时隔多年再次在北京拿地，华侨城的项目进展并不算顺利。

　　 2015年11月2日，深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城”)、招商局地产(北京)有限公司、 北京华润曙光房地产开发有限公司组成联合体，竞价取得丰台区南苑乡槐房村1404-669、670、665、666、668地块。

　　 上述联合体拿地总价为83.4亿元，成为北京土地史上成交总价第三高的地块。也正是因地价奇高，这个联合体很快就分崩离析。

　　 两天后，2015年11月4日，招商局地产(北京)有限公司以项目地块最终成交价格超出授权价格的原因，递出一份退出项目合作函;同日，北京华润曙光房地产开发有限公司也以同样原因退出这个项目的开发。

　　 换言之，最终是华侨城独力拿下这个83.4亿元的项目。据华侨城A公告，这一年，公司的营业收入仅有约322亿元。

　　 拿地之初，项目公司北京侨禧成立，华侨城持有项目公司的权益33%、华润持有33%、招商局地产持有34%。在华润、招商退出后，华侨城全盘接手，100%持有北京侨禧。

　　 目前，北京侨禧已依法取得位于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、 665、666、668地块国有建设用地使用权。丰台项目占地面积11.8万平方米，容积率2.03，计容建筑面积24万平方米。土地出让金及契税已缴纳完毕，已取得建设用地规划许可证，宗地开发程度为“三通一平”。

　　 这个项目资金尚未入市。华侨城拿地至今，北京楼市已从上行周期滑落至下行周期，在楼市狂欢过后， 又遭到铺天盖地的政策调控。

　　 8月1日晚，华侨城公告，以挂牌价7.34亿元的价格向北京泰禾锦辉置业有限公司转让公司持有的北京侨禧投资有限公司49%股权。

　　 北京泰禾锦辉置业有限公司是泰禾的子公司，其法人代表是余敦成。余敦成是泰禾的投资发展部总监，2015年底，泰禾以近8万元/平方米的天价在深圳拿下的地王项目也是他亲自带队拿下的。余敦成对第一财经表示，关于丰台项目的细节不便透露。

　　 除了7.34亿元的股权价格外，锦辉置业还需向北京侨禧提供股东借款，用于北京侨禧提前偿还公华侨城的部分股东借款本金及相应利息。

　　 按照常规地产项目开发流程，项目融资合作银行由项目公司负责。在具备银行贷款条件时，应优先获取银行贷款资金用于项目开发。在项目公司不具备银行贷款条件，且没有其他融资渠道或方式解决经营所需资金的，则由投资开发企业按照持股比例向项目公司提供股东借款。

　　 泰禾需提供股东借款是共计44.5亿元，需要在合同签订之日起5个工作日内提供借款。总体而言，泰禾参与开发北京丰台项目的初步代价为51.84亿元。

　　 华侨城回笼资金

　　 在北京，大型房企联合拿地开发的模式已经成熟、稳定，只不过丰台项目此前的波折、辗转的时间为此宗交易带来更多的话题。

　　 6月8日，华侨城公开挂牌这项产权交易，泰禾是唯一的意向方。7月10日，泰禾在公司官方微信宣布，已与华侨城北方集团签署战略合作协议，未来双方将在北方区域展开全面合作。但这宗交易真正定锤还是在8月1日。

　　 亚豪机构市场总监郭毅对第一财经指出，“泰禾对北京高端市场客户的把握能力和豪宅产品的研发能力较强，可以分担华侨城的市场风险。这宗交易属于强强联合。”

　　 尽管在福建起家，但多年来，泰禾的布局偏重北京市场。泰禾在北京开发的院子系列产品，为其奠定了在豪宅市场深耕的基础以及影响力。按照泰禾的说法，未来泰禾、华侨城将共同操盘丰台项目。

　　 但在下行周期，对项目本身而言，最大的风险仍然来自市场。

　　 不过，中原地产高级分析师张大伟对第一财经表示，“今年北京供应的大部分都是限价房、小户型，豪宅市场依然具有前景。北京豪宅的价格红线是8万，参考项目地价，项目仍具有盈利空间。”

　　 此外，郭毅认为，“2015年、2016年北京宅地供应偏少，目前还没看到地王被套的现象。再加上项目本身的区位和周边配套优势，依然看好项目前景。”

　　 项目之外，华侨城方面表示，“股权转让有利于公司快速回收现金流，为公司转型发展奠定良好基础，在保持主业稳健发展的同时集中精力进一步拓展新业务领域。 ”

　　 过去多年，华侨城靠着“旅游+地产”的模式圈地造镇，利用景区、酒店、住宅等不同业态形成整体，在产品功能、盈利方式上形成互相补充之势，并解决了短期现金回流和长期的持续性盈利问题。

　　 但于集团而言，地产业务并非华侨城业务的主角。华侨城把地产业定位为反哺旅游业务的角色，做大地产只是为了做大旅游提供物质基础。

　　 2016年，华侨城在原有的“旅游+地产”、“文化+旅游+城镇化”模式上，增加了“旅游+互联网+金融”的补偿模式，希望以“互联网+”推广旅游业，以金融反哺旅游业。

　　 另外，华侨城集团总经理段先念曾对第一财经在内的媒体表示，未来5~10年，华侨城集团在全国各地的投资将达上万亿元。

　　 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉第一财经，把万亿的蓝图规划转变成万亿的产出和利润，是一个艰苦的过程。旅游项目回报周期长，而华侨城集团的资金链条只紧不松。

　　 为了缓解资金压力、扩大开发规模，近年来，在房地产项目的开发上，华侨城加强了与其它房企的合作，如万科、招商蛇口都是华侨城的合作对象。

　　 2016年全年，华侨城A利用银行贷款、各方股东按股权同比例提供股东借款等方式开展地产业务融资，借款期限主要为3-5年期中长期借款。期末，华侨城A的资产负债率为63%。

　　华侨城几乎不会主动披露销售数据。按照克而瑞1-7月的房企销售榜单显示，华侨城2017年前七个月的销售金额是103.4亿元，全国排名85。

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