苏宁庐三地楼市政策收紧

发布日期：2016-08-22来源：中国建设报编辑：伏牛山

[摘要]

　　 2016年上半年，全国楼市最大的“明星”莫过于领涨全国的“四小龙”——南京、苏州、厦门、合肥。虽然在一批地王诞生之后，各地在土地和房地产交易市场分别采取了一些调控措施，但是市场反馈并不理想。如合肥楼市从7月开始实施限贷政策，但当月房价依然走高。终于，8月11日苏州限购正式重启，也成为自2014年起除北上广深外全国各大城市限购逐步取消之后，第一个重启限购的城市。与此同时，上周合肥、南京也先后出台了进一步收紧房地产市场的相关政策。市场专家分析认为，在这些价格过高、上涨过快的二线城市，未来去杠杆将成为主流政策取向，不排除陆续有其他城市跟进限购、限贷政策。

　　 市场大热终难逃“再限”

　　 上半年，苏州楼市就因为房价大涨和地王频出而被预测可能收紧房地产相关政策， 8月11日，该市政府正式出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，在土地出让、房贷、非苏州户籍居民购房三方面做出了一系列的政策调整。其中，最为引入注目的一条规定是，外地户籍在苏州购买第二套房应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。这也意味着，苏州的限购政策正式重启。

　　 此外，对于苏州本地市民，第二套房首付比例将由40%提升至50%。对于房企而言，土拍的竞买保证金和出让金首付款也有一定程度的上调，进一步提升了拍地的门槛。

　　 紧随而来的是南京提高二套房首付比例。同在11日，南京市政府办公厅11日转发并公布了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，对该市土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例进行调整。由南京市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部拟定的这份意见，维持了首次购房首付25%及首套住房首付30%不变；将结清贷款再买二套房的首付比例从30%提升为35%，未结清贷款买二套房的首付比例从最低45%提升为不低于50%。同时明确，土拍网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品房须现房销售。

　　 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，南京和苏州同时出台政策，符合市场预期，说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启，这对于后续南京和苏州房地产市场健康发展以及二线城市的政策模仿有积极的作用。而从政策后续对于二线城市的启示来看，未来收紧政策的城市很有可能包括郑州、武汉、合肥、杭州、厦门、昆山、廊坊等城市，由于后续房价上涨压力较大，这些城市或在收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高银行信贷利率等政策方面作组合拳。

　　 政策被指“温和”

　　 业内人士分析认为，此次南京楼市新政首付调整力度较小，增加了刚需和改善型需求的购房成本，但依然无法有效遏制投资性需求，轻微的需求端调控，很难改变南京当前“一房难求”的局面。比较受到认可的是本次在土拍政策上的调整，由于提高了开发商拿地的门槛，对稳定土地市场有比较积极的作用，同时，这也是南京首次提出“现房销售”概念，表明政府部门希望在规范土拍秩序的同时遏制“地王”频出的现象。

　　 而对于苏州的限购政策，业内市场人士也普遍认为“影响有限”。从公开信息来看，苏州大多数项目中，购房群体超过6成为本地人。该市姑苏金茂府项目负责人就表示，“新政可能会对一些投资性购房者有些限制，但是目前市场上投资人群大多已经离场，所以总体上没有太多影响，所谓影响可能目前只是对客户心理上的市场信心。”

　　 另外，从当地房企的反馈来看，相对比较统一的口径是，新政在土地市场上的限制比较多，可能会屏蔽掉一些小型开发企业，接下来苏州的土地市场可能会更加冷静一些。

　　 此前，楼市同样大热的合肥曾在7月1日率先实施差别化信贷政策：其中，有两套及以上住房且无贷款(或已结清)，有两次及以上房贷记录并结清的，第三套房首付比提高至六成。但从效果来看，7月1日限贷政策的实施确实抑制了成交量，但却无法阻止房价的持续走高。数据显示，7月合肥市区住宅成交7060套，环比下跌46.16%，同比下跌17.31%，但7月合肥市区住宅成交均价每平方米12238元，环比上涨4.24%，同比上涨37.65%。

　　 对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，合肥楼市不惧7月限贷新政、房价持续走高，源于房价的惯性上涨与土地市场的火热，以及市场需求旺盛、供应与库存不足、流动性过剩等原因。事实上，由于合肥房地产市场的供求关系结构没有发生根本性改变，所以限贷的作用也就有限。

　　 因此，8月9日，合肥限贷再次加码。当日下午，合肥各银行放出贷款新细则：查有两套房，征信有一笔贷款未结清，拒绝贷款。而该新政未来的效果如何，尚需时间检验。谢逸枫则指出，如果新政效果依然不理想，不排除未来合肥楼市政策进一步收紧、调控加码，如限购重启、税收优惠政策取消等。

　　 而综合各类城市市场表现，严跃进认为，除了上述一些热门的二线城市外，政策依然是积极去库存，并没有太大的动机去进行打压。但是这些地方的新政也会对市场产生一定的影响，比如购房者担心政策收紧，所以其他城市近期可能成交量反而会出现短期内的上升，尤其是房企的推盘节奏可能会加快。

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