美国住宅大规模定制发展趋势

发布日期：2016-02-16来源：中国建设报编辑：伏牛山

[摘要]

　　 “这座定制别墅的一切木制工艺总是让人觉得舒服又有质感，与墙壁颜色统一的吊灯和墙壁的木雕都装饰了宽敞的空间，让它的简约不至于空旷。”Sunsetglow养生别墅的房主乔治·艾米经常对人们倾诉自己的感受，“特别是一楼的模块式定制客厅采取了白色的墙壁颜色，纯洁淡雅。墙面做了个性化橱柜的设计，对于喜爱收集藏品的人来说，非常实用。”对于艾米夫妻来说，这座不算大也不算豪华的Sunsetglow养生别墅已经成为他们的梦想家园。这座宽敞的现代乡村家居位于美国德克萨斯州西湖区的乡下，葱郁之间，无论室内还是室外，绿色植物的活力和生机与这座别墅点滴相随。树影斑斑下是艾米夫妻晚年的养生生活。

　　 艾米还会对每一位亲朋好友说：“如果你有了一块好土地并且想建成一座住宅或是别墅时，我建议你去找定制住宅商拉瑞·库什！”拉瑞·库什是一家拥有20多年历史的大规模定制住宅建造公司总裁，他建议客户在准备购买土地之前就让定制建造商介入。“一个好的定制建造商知道什么影响你的土地价值。很多客户在购买完土地后才非常惊奇地发现，一块土地要适合于建造一幢住宅还有许多的附加条件。例如有些土地的地基可能需要柱礅或衬垫，或者存在排水问题而需要大规模的挖掘工作，这些都需要增加数千美元的成本。同时还有一些其他问题需要考虑，例如对土地使用权和建筑物的限制和规定，只要让我们公司介入你的住宅定制，一切麻烦都会帮你搞定。”拉瑞·库什表示说。

　　 　美国定制住宅的定义

　　 定制住宅在中国还是一个极小众的市场，从事定制住宅业务的开发商寥寥无几。而在美国，定制住宅是典型的面向特殊人群与高端群体的新兴主流住宅产品，经过几十年的发展正在形成一个成熟的住宅市场，并已拥有相当数量专做定制住宅的建造商，他们不同于传统住宅产品的建造商。定制建造商的产品是专为特定客户量身定制的、独一无二的住宅，在美国已经成为典型的面向特殊人群与高端人群的新主流高端住宅产品。

　　 定制住宅的概念最早由美国提出。而“定制”一词起源于上世纪初的英国萨维尔服装街，意思是为个别客户量身剪裁。“定制住宅”是1970年美国未来学家阿尔文·托夫在《FutureShock》一书中提出的全新设想：指的是在住宅生产方式中，顾客对服务商提供的产品与服务进行挑选，以符合成本最低的个性化特定需求达成目标。

　　 美国住房建造商协会对定制住宅建造商所下的定义是：

　　 ①定制住宅是建造商为一个特定的客户量身定制的、独一无二的住宅；②定制住宅建造商按照客户的要求，在客户自有土地上建造住宅；③定制住宅建造商为单一家庭建造住宅；④定制住宅建造商通常是少量住宅建造者，每年建造25个或者更少数量的住宅；⑤在住宅开发商的土地上，一些定制住宅建造商可以全程或多项提供设计和建造服务；⑥定制住宅建造商也在自己所有的土地上，按照客户的要求建造定制住宅；⑦面向特殊人群的别墅定制，是有针对性地设计、建造具有相当个人色彩的别墅类型物业，这种产品具有极强的不可复制或难以复制的特点；⑧趋向于建造高端住宅，为居住者量身定制独一无二、经济节能、生态环保、美观宜居的新型住宅。

　　 值得重视的是，现在美国定制住宅市场正在深化发展，呈现出多方面与多层次的市场动向，定制住宅的定义和界线也在不断扩展。首先与公寓、联排别墅这类住宅的开发商不同的是，定制住宅建造商在住宅产品的建造规模上要小得多，前者是住宅批量生产，而后者是住宅定制建造。但随着市场需求越来越多样化，美国定制住宅的相关定义和建造模式也在不断发展变化。

　　 现在美国，已经有了很多种不同形式的定制式住宅和不同级别的定制式住宅建造商。诸如半定制式住宅建造商，他们通过改变普通住宅的某些细节来为客户实现定制服务，例如移动墙体、增加天窗等来为客户住宅提供个性化服务；甚至还有自定制式住宅建造商，他们只在房子的某些区域为客户提供定制服务，例如带有日光浴室的厨房。特别是大规模定制的住宅建造商及其公司企业在美国方兴未艾，这是一种集企业、客户、供应商、员工和环境于一体，在系统思想指导下，用整体优化的观点，充分利用企业已有的各种资源，在标准技术、现代设计方法、信息技术和先进制造技术的支持下，根据客户的个性化需求，以大批量生产的低成本、高质量和效率提供定制产品和服务的生产方式。美国佛瑞斯特研究院副院长、联邦产业协会理事鲍勃·布劳顿博士指出：“当然，定制式住宅的定义和界线的扩展，让人们有了更多的机会拥有他们梦想的房子，而不用一切从零开始。”

　　 　美国住宅定制实施程序与运作特点

　　 由于定制的住宅是按照业主所想、量身定做的身心栖居之所，它个性突出，能反映居住者的个人风格和追求，是惟一的、自我的，每一所住宅都“独一无二”，代表了主人的品位。因此，“定制住宅”是个人意志的物化体现，它在精神深处满足了人的“限量情结”。

　　 美国住宅定制的意义在于生产出更个人化、更人性化的房子，也为美国房地产业提供了更符合现代需求的商业模式，其实施程序与运作特点有：

　　 一是美国住宅定制的BOYL程序。美国定制住宅建造商通常通过一个名为“Buildonyourland（建造在你的土地上），简称BOYL”的程序来为客户提供定制住宅建造服务，整个BOYL程序是一个包括从土地、许可、金融、设计、建造、担保的一站式服务。美国住宅定制的BOYL程序通常包括的服务项目：①土地的评估和推荐；②帮助客户获得金融机构的财政支持；③建筑的设计与规划，并根据客户需求进行评估和修改；④建筑内部装修和设计方案的评估与确定；⑤房屋的建造与管理服务；⑥从工程设计、设备材料采购、施工到交付使用；⑦对客户实行从工程的安全、质量、进度到造价的全面担保服务。

　　 定制住宅是非常个人化的，某项定制可能一个客户喜欢，而另一个客户却讨厌，所以定制住宅的价值完全取决于主人个人的眼光，也因为此，美国现有多数定制住宅建造商都要求客户事先交纳一定数量的保证金。

　　 二是美国定制住宅的土地评估与推荐。对于一个普通客户来说，在土地的选择上通常缺乏在可建造性上的综合考虑，有时这种代价是非常昂贵的。一方面，很多定制住宅建筑商会为客户提供土地购买的咨询服务，帮助客户对某块土地进行建造和价值上的评估。特别是帮助客户评价某块土地是否适合建造他们想要的房屋，避免在以后的建造过程中出现无法预知的问题和成本上的增加，帮助客户防止在土地上超支，或者无法达到他们预想的房屋规模。同时还有一些其他问题需要考虑，例如对土地使用权和建筑物的限制和规定。另一方面，有些定制住宅建造商也会自己购买土地，然后再转售给客户，提供从土地到住宅设计和建造的住宅定制服务。

　　 现在美国，定制式住宅的土地通常由几种方式获得：

　　 ①客户已经拥有自己用于建造定制住宅的土地；②客户寻找一个定制住宅的建筑商代理选择与购买土地；③建造商为客户提供土地；④建造商为客户提供土地来源与价值咨询、建造评估和交易服务。

　　 三是美国住宅的定制式设计与规划：不同的定制住宅建造商对客户的住宅设计也采取不同的模式。定制住宅建造商也因为客户提供的住宅设计方式的不同而分为：

　　 全定制式住宅。住宅建造商通常不会为客户指定某些住宅模型，当预期的客户提出设计和建造请求时，相关的设计和建造人员首先要了解客户的需求，了解他们想要一个什么样的住宅，工作人员从客户的描述中判断他们所需要的住宅类型，然后为客户制定出设计方案。

　　 半定制式住宅。建造商通常有一系列他们已经建造过很多次或者已经预先设计好的半定制住宅模型，少则几十种，多则上千种，他们通常让客户在这些半定制式住宅模型中进行选择，也不限制客户的某些特殊选择，但这些选择是有限的。如在两种不同的瓷砖、硬木地板中进行选择，半定制住宅建造商通过限制客户的选择来加快定制的进度和时间。

　　 自定制式住宅。有时候客户也会自己带来他们所期望的住宅样式的图片或设计方案，建造商从客户提供的信息中来满足客户自定制式住宅的需要。这类建造商的典型态度是不会限制房主的特别要求，房主可以为自己的房子做出很多不同类型的选择，从木材、瓷砖、厨房台面到橱柜等，其选择可以说是无穷的。客户希望自己的房子与众不同，建造商的任务就是满足客户的需要。

　　 四是美国定制式住宅的套型选择。美国房地产市场上定制住宅的趋势已越来越明显，大多数的定制住宅建造商都会为客户提供一定数量的住宅模型供其选择。因为不同的家庭，其职业经历、文化程度、社会交往、经济水平及兴趣爱好的不同，家庭生活方式千差万别，因此使居住行为模式呈现出多元性。多元化的行为模式决定了套型设计，住户希望能在基本模式的基础上按照自己的愿望去分隔或重新更改套内的空间。这对传统砖混结构的住宅来说，确是难题。然而由于短肢剪力墙结构在定制住宅中的采用，使套型具有了可变性，住户可以依据自己家庭特有的居住行为模式作出灵活性变动和分划，从而使套型设计具有了适应性。

　　 现在美国，定制住宅建造商按不同的家庭居住行为模式做出如下定制分类和套型划分：

　　 定制常规型。大部分家庭的生活是一种普遍、标准、平常的行为模式——起居、就寝、餐厨、洗浴等。典型的常规型定制套型是二室二厅住宅单元，基本功能住宅间齐备。

　　 定制工作型。家庭构成人员从事科技、文教卫职业或从事文艺创作，经常在家工作，或者家庭构成人员长时间从事进修学习，需要在定制套型设计中划分出独立的工作室或学习室。

　　 定制家务型或家庭职业型。经济收入偏低、文化层次不高，以家务或家庭职业为生活的主要特征。家庭生活行为如缝纫、编织、育儿或在家中进行成品半成品加工，定制套型中需有方便独立的家务活动室间，可将露台南扩形成功能空间。

　　 定制社交型。家庭构成人员社交活动频繁、兴趣爱好广泛，经常在家中聚会、品茗，对定制套型的要求是有较大的公共活动空间；家庭其他人员可以不经过客厅进出，避免打扰。

　　 定制艺术型。家庭构成人员具有独特的艺术审美品位，对居室空间型态、装饰要求别具一格。在定制套型设计中，多采用弧形内墙分隔空间；可曲折变化以追求与众不同的套型模式；异形柱框架使住宅单元实现了灵活划分；通过结构体系，实现了住宅的艺术型模式。

　　 五是美国定制式住宅的担保服务。现在美国因为土地私有制，不仅有定制式、半定制式和自定制式的住宅，还出现了真正意义上的定制别墅。因此，美国定制住宅的担保服务的形式多种多样，承办担保行为不仅有定制建造商、房地产开发商，还有投资银行等。美国的定制住宅担保服务，是指在购地、建房、住宅质量等方面，业主为保障其利益，要求定制住宅建造商向业主提供相关担保的合同。一个好的定制住宅建造商会为客户提供优质的住宅质量担保服务。这些服务包括但不限于如下内容：

　　 ①由于定制住宅这种商品具有使用寿命长、价格昂贵的特点，因此，如果没有定制建造商的住宅按揭贷款担保，普通居民很难有购买住宅的能力。

　　 ②当客户的住宅出现照明、加热、管道等方面的问题时，及时给予解决。

　　 ③为客户提供住宅整体结构的某些主要方面为期三年、五年或十年的担保。

　　 ④协定担保项目的评估、监控、风险管理和处理方法，如评估定制住宅相关的法律风险、质量风险以及信用风险。

　　 美国别墅定制特点与模式

　　 在美国，别墅的定制并不仅是富人的专利，从简陋的民居别墅到高档的商品别墅，从200平方米的经济型别墅到上千平方米的豪宅别墅，原则上讲，都可以进行定制。

　　 1.美国别墅的定制意义

　　 美国别墅的定制意义在于：直观表现个性，定制生活方式，兼顾豪华度、舒适度、个性化。

　　 2.美国别墅的定制特点

　　 美国很少有大面积的别墅区开发，而以定制产品居多，别墅定制化非常明显。在美国新泽西富人区里，几乎很少出现相同的别墅。由于美国人个性需求差异很大，个人的需求度不同，所以美国别墅的定制特点就很难用一种标准来要求。其定制特点有：

　　 一是多用木结构。美国有丰富的森林资源，且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次，否则会自然腐朽。所以，美国二层以下的别墅一般用木材，其建造的产业化水平很高，先在地上打一个混凝土的地基，下好螺栓，然后工厂送来一片加工好的木龙骨架，现场拼装后接水、电、管，再外封石膏板、保温板，讲究一些的则由人工将4厘米厚的红黏土砖砌在外面，这样的别墅两个星期即可完工交付。

　　 二是朝向不重要。美国别墅的景观比朝向重要，一般会避免南向，因为光照引起的耗能过多。另外由于建筑的保温隔热一般做得较好、气候也比较干燥，所以朝向并不是特别重要的关注点。

　　 三是多留公用空间。如果一套美国别墅有400平方米的建筑面积，那么最多只有150平方米是卧室，一个主人卧室、一个儿童卧室、一到两个客人卧室，剩下的是起居室、娱乐室、家庭厅、厨房和餐厅。这些公共空间占到了总面积的2/3。

　　 四是地下室是储藏室和锅炉房。美国人习惯将很大的地下室用作堆放乱七八糟的杂物和锅炉间，很难见到地下室有人住的房间，最多也就在地下室里设置一个工作间，主人可以在里面堆一些东西。

　　 五是杂糅的风格。美国的别墅是欧洲“泊来品”，基本上没有美国本土文化特征。如人们常说的“加州风格”、“迈阿密风格”、“夏威夷风格”，其实就是意大利和西班牙风格的融合体，或者是意大利和西班牙后现代风格。因此，美国的别墅风格本身是一种杂糅的风格。

　　 六是尽量利用自然环境。美国的别墅一般尽量利用自然环境，而非营造环境。由于人工很贵，一般采用不需要日常维护的植物。很多别墅区的密度非常之低，而室外基本由几十年的次生林所包围，不需要再进行太多的人工环境营建。

　　 3.美国别墅的定制模式

　　 与普通公寓相比，美国的别墅定制不仅仅是建筑和庭院面积更大、功能更复杂、内外装更豪华，且在许多细节处理方面均有不同的设计理念和表现形式。定制的基本目标是实现产品的个性化。然而，个性化的表达却可以通过不同的定制模式以及满足业主不同层面的需求予以体现。其定制模式包括：

　　 一是原创式。规划出每户独立的占地面积和建筑面积，由主人在圈定的地块内，自行设计、确定材料工艺、施工、建设；但应特别注意的是外立面需要与整个社区统一和谐。

　　 二是订单式。此模式分为自选式、全程服务式。自选式是由消费者在开发商提供的别墅方案中挑选最喜欢的外立面设计和户型设计及预算后，提出修改意见，交由开发商建造，施工建造，建好后收取总造价10%~15%的服务费。全程服务式是开发商与别墅服务商全程合作，根据客户的需求提供专业的全方位建房服务，从遴选风水宝地、房屋结构的个性化设计，到雕琢房型平面、投资测算、生产施工、安装、内装修和房屋建好后的不动产经营服务、远程管理服务等。

　　 三是先订单后原创。规划出每户独立的占地面积和建筑面积，客户可以从种类繁多的标准产品中直接挑选符合个人或家庭需求的别墅户型。如果在这些别墅户型中没有满意的户型，用户还可以自己提供图纸，由开发商协助建造。

　　 美国住宅产业大规模定制发展优势

　　 美国定制住宅产业开发的新方向是大规模定制。它是住宅开发企业面对住宅市场激烈竞争和需求细分化的必然选择。将制造业大规模定制引入住宅的生产，即把大规模生产和定制生产这两种生产模式的优势有机结合起来——个性化定制产品和服务的大规模生产。1987年斯坦·戴维斯在《FuturePerfect》一书中首次将这种生产方式称为大规模定制（Mass Customization ，简称MC）。1 9 9 3 年B·约瑟夫·派恩在《大规模定制：企业竞争的新前沿》写到：“MC的核心是产品品种的多样化和定制化急剧增加，而不相应增加成本；范畴是个性化定制产品的大规模生产；最大优点是提供战略优势和经济价值。”适应大批量住宅的工业化高端生产建筑，满足个性化客户的需求。通过供应链的灵活和快速响应实现多样化、定制化，适应市场需求。这场工业革命引导美国住宅产业创新发展，并被传统房地产建筑企业接受。

　　 “住宅房地产业的特性为MC生产提供了基础。”美国Realbeauty住宅定制公司副总裁达纳·麦金泰尔指出，其关键和前提是产品可由模块组装，模块是可以预制和大规模工厂化生产，而定制式住宅产品恰好具有这样的特点。介于工业产品的大规模生产和建筑业的手工定制之间两者的特点。住宅的中间产品（构配件、设备等）具有制造业的产品标准化程度较高、可大规模工业化生产等特点，特别是装配式建筑构件的工业化生产以及大开间结构建造技术的成熟，使快速生产和多样化成为可能，同时又适应建筑业按照用户要求定制设计和现场安装生产的方式，因此定制式住宅产品适合采用MC方式进行生产。其特征是以客户需求为导向，以现代信息技术为支持，以模块化设计、敏捷生产为定制手段。

　　 MC开发将住宅建造的规模化和需求的个性化很好地结合在一起，解决了供给与需求脱节的问题，与传统的定制住宅建造模式相比具有以下优势：

　　 1.满足顾客的个性化需求。传统的住宅开发致力于面向统一的市场，生产标准化的或近似标准化的产品，而在MC开发中，企业将每一个顾客或一部分顾客当作一个细分市场，充分了解每一个目标顾客的特殊要求，按每个顾客的需求进行产品设计，使产品符合顾客的个性化需求。

　　 2.降低开发风险。传统的住宅开发是一种备货型开发模式，先生产后销售，是一种被动型的生产模式。在这种模式下，开发生产不能与市场需求紧密结合，产品定位不准，不能适应市场的需求，往往容易出现产品积压、降价销售的情况。而在MC开发中，企业以客户的个性化需求为起点，是订货型生产，是一种需求拉动型开发模式。承建洛杉矶霍华德·休斯购物中心附属生活中心的ArdenRe鄄alty开发商安得烈·杰姆斯表示：“这种模式以有效的需求决定生产，避免产品因没有适应需求而导致库存积压的风险。”

　　 3.降低产品的多样化成本。多样化成本指企业为了提供多样化的产品而形成的各种费用之和。包括定制或配置产品的实际费用、生产不为客户接受的多样化产品所带来的损失等。MC既具有大规模生产的低成本和高效率，又具有定制化生产的灵活性，把规模化和个性化较完美地结合在一起，通过将产品的主要部件、通用件、标准件大规模生产，降低产品的多样化成本。另外，由于定制开发的产品能够准确地满足客户的个性化需求，对客户来说增加了产品的价值，因此，定制产品具有溢价效应，客户往往愿意支付更高的价格，获得更大的利润。

　　 4.迅速适应市场的变化。传统房地产企业的外部环境，如市场、消费者偏好等因素的变化，对开发商提出了严峻的挑战。但MC开发从客户的个性化需求出发，通过供应链跨企业集成管理的整体优势，使企业能比竞争对手更快、更多、更经济地将定制产品供应给客户，更好地适应外部环境的变化。位于美国佛罗里达州迈阿密的Lennar公司，近年来新增设了住宅MC市场信息导向子公司（MCMIOC），成为美国最大的定制住房企业之一，并帮助发展中国家进行住房定制建设。MCMIOC开展的业务主要有定制住房金融、科研和信息转让、定制经济适用房、定制住宅的国际贸易。

　　 5.采用先进的生产理念和生产技术。住宅定制开发要求建设的周期要短、成本要合理，并且要能够很好地适应产品的多样性。为适应变化的市场，定制开发的建造系统必须吸收各种先进的建造理念，并整合利用其他企业的资源和技术，实现综合资源动态优化配置以及效益最大化。例如，位于新泽西州普林斯顿的Amrep定制房产公司，去年开始采用装配式生产技术，吸收敏捷生产的思想，尽可能达到定制产品的集成化生产并缩短开发周期；采用虚拟建设来整合相关企业的资源，大大降低了该公司的交易费用和建设成本。

　　 6.树立全新的营销观念。传统房地产业的营销形式是将建好的产品向客户推销。在住宅MC开发的模式下，客户由原来的建成后被动选择变成了开发前主动参与产品的设计，这时的营销才真正体现营销的本意：通过了解客户的需求，制造出他们需要的产品。位于美国密歇根州的Pulte住宅定制公司市场总监凯丽·鲍瑞尔认为：“住宅的MC要树立全新的营销观念，就是最大程度地体现客户的要求，并探索实现需求的途径和可行性。我们一直要求营销团队参与设计、建造、物业服务等房地产开发的全程，并使他们有机结合在一起。”

　　 美国MC的关键技术

　　 住宅MC有两个前提：一是在开发商限定的可实现范围内，最大程度地满足购房者的需求，若不能实现这一需求，开发商则应改变技术开发策略；二是MC的物业应有高端技术的开发前途和丰厚提升的利润空间。

　　 依据上述理念，现有的房地产企业都应当深思：自己有没有低成本、大规模生产的“模块技术”优势？能不能研制开发单个项目的多用途“定制模块”组件？有没有MC系统的技术体系和科学管理的支撑？

　　 最理想的方法是在现有“模块技术”的基础上，通过定制建造开发模式的变革，使技术体系、管理模式与创新理念全面提升。企业只有站在高端定制技术与市场竞争的最前沿，才能适应市场细分化需求，使自己立于不败之地。位于美国西雅图的Quick customization 房屋建造商，从设计到定制安装成全装修的100套民居物业，一般只需30个工作日。其MC物业的品种有各类别墅、低层专用物业（学校、商店、办公楼），各类3层民居以及4层以下的各种公寓（老年公寓、学生公寓、移民公寓等）。其中，仅为他们配套的窗户（产于美国明尼苏达州安德森制造厂），品种就多达18.8万种，这些品种是靠5万种基本模块组成的。面对如此众多的选择，工作人员只需运用完善的展示系统，从实物到虚拟，从设计到建造，通过大规模工厂化的加工、装配、运输和现场安装，交给客户的是各自满意的定制物业。

　　 根据美国房地产业近年来的MC经验，其关键技术的开发与创新，正在朝以下几个方面拓展：

　　 1.拓展模块化定制系统。根据企业的产品种类，由某些通用模块构建简化管理的生产线平台，通过改变某些面向特定客户和应用的模块来调整生产线的产品范围。模块化制造系统的关键问题是模块之间的接口，包括硬件接口和信息接口。如果模块之间的接口是标准的，生产工程师就可以把来自不同供应商的设备集成到一个制造系统中。模块化系统的优点在于提高了系统的可重组性和可扩展性。当产品类型发生变化时，可通过更换相应的工艺模块来调节系统的适应能力。当产品需求量发生变化时，可通过增加（减少）某些关键模块单元或提高（降低）系统自动化程度来增加（减少）产量，同时保证一定的经济性。

　　 2.拓展布局化动态组合。传统住宅部品制造系统规划的一个重要方面是合理安排车间、制造单元的布局，加快工件的流动，减少排队等待时间、运输时间等。MC住宅系统规划的目标除了包括传统的制造系统规划目标外，更重要的是要保证制造系统的布局化动态组合和调整能力，满足MC所要求的柔性和快速响应能力。

　　 3.拓展柔性物流系统。传统住宅部品的一体化传送带、吊车、有导轨的自动导引车（AGV）等物料传输系统已经不能满足柔性物流的要求。MC住宅产品对物流系统的期望可以归纳为：可以传输任何体积、重量、形状的物品，不需要轨道，没有路线的约束，提高传输速度，减少安装时间，增加智能化向导能力和自恢复能力。

　　 4.拓展控制结构的动态响应。截至目前，建造系统基本上有三种控制结构：集中控制结构、递阶控制结构和异构控制结构。在异构控制结构中，每一个实体具有高度自治性，可以快速响应环境变化。MC生产由于其订单到来的随机性，要求控制系统具有动态响应的特点。异构控制结构是MC建造系统应该借鉴的结构。

　　 5 .拓展生产准备的商品空间。美国Quick customization房屋公司首席执行官比尔·赫尔诺认为:“支撑住宅MC的关键技术之一是拓展生产准备的商品空间。”MC生产仍然需要依靠流水式生产。在大批量生产模式下，建造商通过增加批量，将生产准备时间和成本分摊到尽可能多的产品中。而MC的极端情况是，每种产品批量的能力依赖于生产准备工作的减少。如果生产准备工作能够减少，那么建造商就可以做到按订单生产提高了商品空间。MC企业的核心能力表现为其能够低成本、高效率地为顾客提供充分的商品空间，最终满足顾客的个性化需求的能力上。

　　 6.拓展网络化组织管理。随着全球制造业的发展，供应链理论已发展成为全球供应链管理理论。通过供应链实现MC生产过程的网络化组织和管理，产品从开发到销售的全过程将得到优化，生产效率的提高和生产成本的降低是不言而喻的。

　　 7.拓展企业间合作关系。MC生产是以新产品开发企业与专业化制造企业的有效合作、互相依存为前提的，因此拓展企业与企业之间的合作关系尤其重要，其中构成的网络化虚拟公司的盟主企业与盟员企业间应该能达到双赢的合作关系。

　　 美国MC住宅的互联网营销开发

　　 因特网的普及和应用给21世纪制造业提供了快速组成虚拟公司并敏捷定制建造住宅新产品的重要条件。在MC潮流推动中，美国的房地产业开发商与建造商纷纷开发通过因特网系统构建虚拟企业的全面开发，实现产品开发、设计、建造、装配、销售和服务的全过程，通过社会供应链管理系统将合作企业连接起来，按MC住宅模式实行有效的市场控制与营销管理。

　　 近年来，美国定制住宅营销界提倡“全程网络代理”的销售方法，其用意是在项目的设计阶段介入互联网的市场信息，从而建造出客户有效需求的物业。MC住宅的互联网效应则更进一步：它越过营销对象单个项目的较高成本，利用大规模模块化生产的低成本，通过科学组合，成为客户有效需求的理想“网络定制品”。同时，客户由过去营销过程的被动终端变为网上主动参与“设计”的起点。这种“定制营销+互联网”模式在原有营销基础上又推进了一大步，从而为定制住宅企业创建品牌、提高占有市场的份额打下了基础。“‘定制营销+互联网’模式细分到个体（或某个单位、某种群体）后，形成了新的意义上的‘1+1网络定制营销’。”美国Hines公司MC住宅部经理迈克尔·布朗表示，“当“1+1网络定制营销”的价格构成中渗进了个性化、特定化甚至理想化的因素时，MC住宅产品与其物业增添了浪漫、观赏、梦幻般色彩的新功能。”

　　 根据美国新兴MC住宅+互联网营销潮流的经验，众多定制住宅企业参与的互联网营销开发包括以下内容：

　　 1.完善“定制营销+互联网”信息流。“在我们奉行的‘定制营销+互联网’模式中，首先凸显美国心理学家亚伯拉罕·马斯洛需求理论的客观存在。即‘市场需求+互联网细分化’决定了我们企业MC住宅的六维思考：谁来买房—— Who will buy a house？买什么房——What room to buy？买哪里房——Where to buy a house？什么时候买房——What time to buy a house？为什么买房——Why buy a house？如何购买房——How to buy a house？”美国H ovnanian 公司副总裁约瑟夫·戈尔茨坦认为，“将MC的六维思考作为与客户交流的窗口，通过庞大、科学、实用的网络和定制住宅商务平台，将大量信息进行筛选、整理、分析、提炼，使客户的有效需求与大规模定制的生产模式相结合，让房地产的‘定制产品’一开始就有了买家，没有存量，无需预测。”

　　 2.Remotedesign模型。这是通过互联网多媒体系统，在各项目的现场，将客户所需的物业制作成三维图象，再通过旋转、缩小、放大、细化、更换、扩展等修改和操作，产生出“CAVE”自动虚拟的环境。客户参与Remotedesign模型设计后，完成了MC住宅的模块系列定单。2015年5月，美国中西部地区受到龙卷风及创纪录暴雨侵袭时，布兰科、休斯敦等地千百间房屋遭洪水冲毁。好莱坞明星布拉德·皮特通过Remote design 模型定制了150 座房屋，委托Amrep、Horton等建筑公司捐建予受灾地区。这些房子有漂浮房、清凉房与众聚房三种，解决了中西部地区夏季气候炎热、洪水多发可能造成的住房受损等问题。

　　 3.网络定制Elab平台。这是一个以客户驱动为核心的MC新房交易平台。该平台有一个App，并推出由设计师设计的各种MC户型的粗坯产品，消费者可对户型设计、硬件配置、软件服务、地段、价格、周边配套等做出反馈。数据收集之后，设计师再对产品进行迭代，通过不断与消费者交互、产品迭代，直到消费者满意下单为止。最后，将这些订单进行梳理，让喜欢相同类型、相同地段产品的客群集中在一个项目里，输送给开发商，让开发商按需开发和建设。有美国地产界“地产女王”之称的巴巴拉·科科伦，现任Manhattanproperty定制公司总裁，最近为公司的“定制营销+互联网”模式推出了网络定制Elab平台。“以往购房者并没有获得足够的知情权、参与权和决策权。”巴巴拉表示，“客户的真实需求从来就是没有被真正意义上地尊重过、满足过。我认为，未来的‘网络定制Elab平台’是巨大的市场，是我眼里的黄金时代。”

　　 4.网络定制4B模式。“网络定制4B模式”包括：一是BtoB模式，即企业对企业的一种销售模式。通过线上线下提供给客户能参考选择的土地或客户自己找地，委托房地产公司为其量身订做独立式住宅。二是BtoBtoC模式，即为开发商和国内外住宅部品供应商服务。网络技术和电子商务的发展使得企业与客户的交流变得更加方便。这种交流几乎不会受到时间和地域的限制，交流的成本也大幅度降低。通过网络，设计人员可以与消费者进行交流，了解其要求，可以为消费者提供可视化的设计界面。“网络定制4B模式”可以让企业消费者、企业与企业参与设计。假如一个客户要做别墅项目，他有一块地与拥有“网络定制4B模式”的房地产企业签约后，房屋网络定制的运作全由4B模式来做，做好后再卖给客户。

　　 5 .大数据Precision sharing （精准共享）系统。这是美国PulteHomes公司首先开发的“定制营销+互联网”领导模式。它是利用互联网和大数据提前精准获知买家需求，让买家直接在平台下订单，再利用大数据手段，找出80%或90%需求相同的客户及其喜欢的房子，其中包括户型、设计、配套、地段等参数，然后拿这些订单跟开发商合作、存量改造、增量定制开发。“因为住宅开发项目的建设过程持续时间长、信息量大，在传统的开发模式下，参与各方中往往存在严重的信息不对称和信息缺失的现象，导致开发建设过程中效率和准确性降低等问题，并且信息获取和流通的成本很高。”PulteHomes公司产业执行官理查德·威尔逊介绍，“我们利用这种网络信息技术结合项目实际，实现了建立高效的管理信息系统，并实现信息资源的共享、社会资源的优化使用，进而提高决策准确性和效率。此外，大数据Precisionsharing系统以设计部门为中心，可以直接连接消费需求和生产，并使各方实现信息资源共享。”

　　 　美国住宅MC发展趋势

　　 当今建造环境的变化给美国房地产业带来了新的变革和重大影响，各种新概念和新模式不断涌现，如并行工程、精益生产、敏捷建造、大规模定制、虚拟定制、绿色建造和网络化建造等。未来美国的住宅建造系统必将超越现有企业模式与形式的范畴。“没有人可以凭借过去的成功经营来断言未来。”鲍勃·布劳顿博士指出。这位博士以“美国住宅MC发展价值”为课题进行了长达五年的调查研究，在他看来，在MC与互联网的冲击下，美国的传统房地产业必将产生“自我颠覆”，行业转型和产业变革是必然趋势。其方向正在朝着全球化、敏捷化、网络化、虚拟化、智能化、绿色化和个性化发展：

　　 1.MC住宅全球化。MC住宅全球化的概念出于发达国家的智能系统计划。近年来，随着互联网技术的发展，MC住宅全球化的研究和应用得到迅速发展。MC住宅全球化主要包括：市场的国际化；住宅产品设计和开发的国际合作；MC住宅产品的跨国化；MC住宅企业在世界范围内的重组与集成，如MC动态住宅联盟公司；MC住宅资源的跨地区、跨国家的协调、共享和优化利用等。布劳顿博士认为：“在MC住宅全球化驱动中，MC动态住宅联盟公司必须开发出符合未来各国社会不同时代变革各种需要的住宅；例如台阶式与半独立式住宅的住房，这类住房才能受到人们的欢迎。”

　　 2.MC住宅独性化。独性化是个性化的未来概念。随着现代市场竞争的加剧，企业之间的竞争开始转向基于时间的竞争和基于客户需求的竞争。为顾客提供定制的独性化产品，更加全面提高顾客的满意度，诸如“可移动住宅”、“高能效和安全保障住宅”、“男性化住宅”和“女性化住宅”等。这是房地产企业追求未来新的竞争优势的一种必然趋势。

　　 3.MC住宅网络化。由于网络技术的迅速发展，给住宅企业定制活动带来新的变革。未来基于网络的住宅定制主要包括：定制环境内部的网络化，实现定制过程的住宅集成；定制环境与整个定制企业的网络化，实现定制环境与企业中住宅设计、管理信息系统等各子系统的集成；企业与企业间的网络化，实现企业间的住宅资源共享、组合与优化利用；通过网络，实现异地住宅定制。网络化的影响深度、广度和发展速度往往远超过人们的预测。

　　 4.MC住宅虚拟化。虚拟定制是以定制技术和计算机技术支持的系统建房技术和仿真技术为基础，集现代定制工艺、计算机图形学、并行工程、人工智能、虚拟现实技术和多媒体技术等多种高新技术为一体，由多学科知识形成的一种综合住宅系统技术。它将现实住宅定制环境及其定制过程通过建立系统模型映射到计算机及其相关技术所支撑的虚拟环境中，在虚拟环境下模拟现实住宅定制环境及其定制过程的一切活动和产品定制全过程，并对住宅定制及定制系统的行为进行预测和评价。

　　 5.MC住宅绿色化。住宅定制业一方面是创造人类财富的支柱产业，但同时又是当前环境污染的主要源头。有鉴于此，产生了绿色住宅定制模式。绿色住宅定制是一个综合考虑环境影响和资源效率的现代定制模式，其目标是使住宅在设计、定制、运输、建造到报废处理的整个住宅生命周期中，对环境的影响最小、资源效率最高。例如布劳顿博士预言，在未来MC定制绿色化的城市中，会出现或类似杉树形高楼群或形如紧贴地面的葡萄藤一样向夕阳展开的建筑群，置身其中，凉爽舒适。

　　 6.MC住宅智能化。所谓智能化定制住宅系统是一种由智能机器和人类专家共同组成的人机一体化智能系统。它在定制住宅的全过程中能进行智能活动，诸如土地分析、设计推理、材料判断、户型结构决策等。智能化MC住宅技术的宗旨在于通过人与智能机器的合作共事，扩大、延伸和部分取代人类专家在定制住宅过程中的脑力劳动，实现定制过程的优化。此外，在MC住宅中引入各种各样的智能型传感器，随时都可检测住宅的应力、畸变、沉降、裂纹、腐蚀及其构件的其他隐蔽问题。特别是环境传感器，为保护人类生存空间的健康将起到重要作用。这类智能仪器可准确测定空气湿度、温度、污染度或从屋顶、墙壁渗透进来的污浊空气，随时发出警报，迅速反馈到中央处理机构，确保住户健康。

　　 7.MC住宅多变化。未来MC住宅多变化的主要内容是让你拥有一座“人性化百变房屋”。这一发展趋势的MC住宅追求的美感不再是比例或顺序，而是充分表现活力和动态。这就要借助住宅定制的铰链和滑道、墙和房顶可重新排列和组合；而定制式房间则可扩张可缩小、可长可短、可圆可方，甚至可将房间的部分零件整体移动。“定制多变的住宅对于提高家庭的灵活性是很有裨益的。”布劳顿博士说，“一个家庭应该能够随着人口要求的变化而改变，这样它才能成为一个终身的家庭，我们应该增加住房的定制类型，也要提高定制住房内部结构的灵活性。”

【相关阅读】

• 当前装配式建筑中的三重顾虑
• 50家建筑企业入围2017民企500强
• 65家中企入围2017ENR国际承包商250强
• 1-7月全国棚户区改造开工470万套
• 发改委：工程咨询行业或将取消企业资质管理
• 9家中国工程建筑企业入围《财富》世界500强