直观的数据解析中国房地产是否供给大于需求

发布日期：2016-07-12来源：华尔街见闻 编辑：宋珍珍

[摘要]

　　听惯了各种房地产的故事，不妨看看直观的数据，最简单的算法。房地产的需求当然是销售面积，供给则可以大致等同于去年在建住宅面积的50%。 50%是因为考虑到中国期房销售的传统和建造速度较快的特点，隐含的假设了平均完工速度是2年。现实情况当然比这个复杂很多，但这个粗略的指标也可以勾勒出房地产市场的大体供需关系。可以看到自2012年以来，供给明显开始大于需求，而这之前，基本是需求略大于供给的。按照这种方法测算，我们可以估计出直到2017年的供给，可以看到，供给不断攀升。为什么房价还会在2012年以后疯狂上涨?市场不是理性的，就和股票市场一样，价格上涨不需要企业真的实现盈利。但缺乏基本面支持的上涨是难以为继的。住宅市场的周期性比股票市场长很多。我们自98年开放地产市场后还未经历过真正的大周期。经济学没法预测什么时候开跌，但可以肯定的是，供大于求的情况较为严重。当然，一线城市和全国的情况是两回事情，这张图可能更多的代表的是全国的供需。供需两条线在长远看是会聚和的，这种情况下结果只有两个：供给线下降，意味着很多烂尾楼，银行不良贷款;或者需求线上升，但考虑到人口拐点，需求上升的可能性不会很大。

　　简单算一算，2015年底全国3.75亿家庭，4900万套商品住宅在建。0.49/3.75= 13%，也就是在建的住宅套数是全国家庭总数的13%，如果按照这个速度开新项目，全国人民平均7.7年就要换一次房(13%*7.7年=100%)。

　　我们可以做另一个简单的测算。假设现在在建的房屋全部建成，但之后没有任何新的开工项目，那么按照现有的需求，我们需要几年才能消化这些供给?可以看到，这个数字不断攀升。到2015年底，在建的居民住宅按照2015年的销售速度需要5年才能消化完。这个数字还应该被低估了，因为没有算上已经建成但还未销售出去的那部分住宅。

　　最后看看全国大多数人民买房压力有多大，买一百平米的房子，按照统计局的人均可支配收入，在大城市靠工资买房已经是笑话。大多数人买房是靠透支几个家庭的消费(子女家庭，双方父母家庭)。高房价无疑是内需型的经济转型道路上的一座大山。

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