按揭持续高增 沪商用房开发贷逆向负增风险恐传导银行

发布日期：2016-03-16来源：21世纪经济报道编辑：宋珍珍

[摘要]

　　上海楼市火爆再获数据验证。

　　3月15日，央行上海总部公布2月信贷数据显示，上海地区个人住房按揭贷款依然保持高速增长，当月新增209.6亿元。在过去6个月中，仅次于1月的 346.3亿元和去年9月的218.9亿元。同时，值得注意的是，房地产开发贷中，商用房开发贷款增速“勒马”，当月增量为负。

　　个人住房贷款单月增209.6亿

　　央行上海总部的数据显示，2月上海地区个人住房贷款这波增长中，同比多增143.8亿元。其中二手房贷款增加108.6亿元，同比多增71.7亿元。尽管与1月新增346.3亿元相比，增量有所回落，但从近一年的数据来看，依然涨势突出。

　　“按照往年惯常的情况，1、2月住房贷款量比较大也是正常的。另外还要考虑到房价本身也涨得比较厉害。但如果3、4月份还保持这个增量，那就可能真是异常了。”有沪上银行零售审批人士向21世纪经济报道记者表示。

　　根据上海市房地产交易中心旗下网站网上房地产的统计，上海市2月住宅销售共10999套，共118.4万平方米。面积主要集中在70-120平方米，套数占比达59.2%。

　　据21世纪经济报道记者向多名沪上银行人士了解，银行方面对楼市保持密切关注，并有意加强对房贷申请人的资质审核。“我个人判断，存在过度透支未来的情况，就是很多买房的人预期房价上涨，把原来增值过的房子卖了买更大的。”有股份制银行零售人士表示。

　　该股份行人士还表示，目前对于个人住房贷款审批更加严格，但对于首付贷，银行方面审查监控起来有难度。

　　“我们主要是看首付款收据，至于首付的钱究竟是从哪里来的，我们很难有手段去确认。主要还是通过申请人的银行账单流水，如有异常，需要他说明资金来源。”前述沪上银行零售审批人士坦言。

　　此前，21世纪经济报道记者曾独家报道，继3月4日上海住建委调研之后，3月8日，上海发改委再度举行了一次常规研讨会，会议上多名政府人士提出“限购政策从严、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案、针对房产交易环节实行差别化的税收政策、收紧非普通住房的房贷政策”等，各部门还分别对实施细则提出了不同意见。由此可见，上海地区楼市调控新政或将在近期出台。

　　商用房开发贷单月负增长

　　另外值得关注的一个变化，在于商用房贷款单月出现负增长。

　　央行上海总部公布的数据显示，2月份，全市本外币房地产开发贷款减少34.5亿元，同比多减53.3亿元。其中，商用房开发贷款减少15.5亿元，同比多减69.6亿元。

　　回顾2015年上年半以来，上海地区商业用房开发贷款一直保持较快增长。以去年11月为例，相关监管部门统计数据显示，当月商业用房开发贷款余额达房地产贷款余额的21.2%，高出全国约1倍，同比增速高出辖内房地产开发贷款增速12.3个百分点，由此成了监管部门的重要风险管控领域。

　　“也许中国二分之一的商业地块根本开不了工，开工的二分之一开不了业，开业的二分之一将经营不善。换而言之，购物中心大概只有八分之一的成功概率。”在瑞威资本商业地产业务合伙人潘韬撰文看来，购物中心陷入了贴身肉搏的巷战中，普遍面临着招商难、运营难和盈利难的问题。

　　这也就意味着，银行如果不能充分认识到其中的危险，或将风险传导至银行系统。

　　渣打银行最新开发商调查报告显示，有13家开发商称银行贷款融资更为困难，大幅多于反馈银行贷款更加容易的开发商数量。根据受访开放商，银行贷款成本从2015年1月的8.7%下降至7月的6.5%，到1月再降至6.2%。

　　而在风险方面，在去年7月的调研中，超过半数受访开发商预计2015年下半年银行和非银行贷款违约案例增加。最新调研显示，预计潜在银行和非银行贷款违约的开发商数量略有下滑，但占比仍超过一半，说明开发商违约状况略有改善，但风险仍在。

　　“其实还有一大块商业地产融资，并不反映在开发贷上，比如经营性物业抵押贷款，房地产资产证券化等。”有股份行对公人士向21世纪经济报道记者表示。

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