房地产行业推行“营改增”困难重重

发布日期：2015-09-01来源：网络来源编辑：宋珍珍

[摘要]

　　日前，有媒体报道称，财税部门已经开始着手对房地产业进行“营改增”调研，房地产业营业税改缴增值税后，税率很有可能为11%。 不过，据笔者了解，房地产业“营改增”推行难度不小。

　　“我们还没有专门研究过这个问题，因为我们认为房地产业要施行‘营改增’难度极大。”一位上市房企董秘对笔者表示，“一套房子的成本构成太多了，每个环节都要拿增值税发票来抵扣，很难弄的，这个事情没那么简单。估计现在也只是处于纯学术探讨阶段。”上述房企董秘认为，二手房“营改增”可能还相对好弄，但是一手房就很难操作了。制造业企业的成本构成比较规范、简单，但房地产业确实不好弄。

　　一位注册税务师表示，“营改增”正在各行业全面推进，现在还有几个比较难增收的行业处在探讨调研阶段。“房地产这块涉及向个人出售房产，但在个人环节无法抵扣，税制设计时肯定会考虑到居民的承受能力，因为增值税实际上也是具有转嫁效应的，最终甚至可能会助涨房价。” 据报道，财税部门和房地产商关于“营改增”的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

　　事实上，房地产业“营改增”的阻力不仅仅来自税制设计。 浙江地税系统的一位人士告诉笔者，目前，房地产相关税收在地方财政中占了较大比重，营业税是地税部门在收，而增值税是国税部门在收。房地产“营改增”之后，地方财政也会面临不小的压力，相应的，其推行的过程也会碰到不小的阻力。 值得一提的是，恒大集团董事局主席许家印在今年的两会上，也曾对房地产业的高负税“连连吐槽”。他表示：“收费项目大约占房价的11%，房地产相关税收约占房价的13%~15%，房地产税费合计约占到房价的26%。” “今年以来，浙江省的不少地区楼市遇冷，房地产相关税收也在下滑，我们的压力很大。”上述地税系统的人士称，“如果房地产业也实行‘营改增’，估计一些地方政府也要开始‘哭穷’了。” 许家印建议，在限定房企利润上限的前提下，把环节税都去掉，合并缴纳企业所得税之前的所有税种，统一为一个控制房地产利润的累进递增式的增值税，这样就避免了个别项目的暴利行为，降低房价。

　　财政部财科所副所长刘尚希对媒体表示，房地产业“营改增”还没有出台具体方案，税率、征收方式等方面还存在较大变数。 有专家认为，一些企业在“营改增”之前购进房地产、“营改增”之后卖出，如果没有特别的过渡政策，企业就会在没有进项税抵扣的情形下缴纳销项税，造成较大的税负提升。不动产的金额很大，在税率上涨明显而不能对进项进行抵扣的情况下，对企业的影响会很大。

　　上述注册税务师认为，基本每一个行业在“营改增”的过程中，都会出台一定的过渡性政策。针对房地产，有可能会有三种方案：一是让已有的老房产继续缴纳营业税;二是根据楼房的年龄对销项税打折;第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税。

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