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二线城市土地库存压力增长快速

发布日期:2019-07-18来源:网络来源编辑:张世辉

[摘要]

   7月16日,易居房地产研究院发布《2019年6月50城土地库存报告》。 报告显示,6月份,受监测的50城土地成交面积与库存面积均下降,土地市场开始降温。其中,一三线城市去化周期继续下行,而二线城市去化周期持续上行,已经接近三线城市水平。

   截至2019年6月底,易居研究院监测的50个城市土地库存面积为84157万平方米,环比下降2.8%,同比增长8%。

   6月份,土地成交量环比下降2.8%,意味着土地市场有所降温,上半年土地市场火热态势基本告一段落。具体来看,一线城市成交面积359万平方米,环比增长37.2%,增速明显回落;二线城市成交面积4274万平方米,环比增长6.1%,回落3.9个百分点;三线城市1676万平方米,环比下降23.8%。

   从当月商品房成交情况来看,6月份,50城商品房成交面积为4580万平方米,环比增长3.6%,扩大2.1个百分点,增速基本保持平稳。易居当面测算,截至6月份,50个城市土地库存去化周期为20.5个月,这也意味着按照当前的商品房销售速度,市场需要20.5个月的时间才可以消化完这些土地库存,该数值相比5月份的21.1个月有所下降。

   经过测算,易居方面认为,未来一年半,无论商品房成交量增加、下降或保持不变,50城商品房供求都大概率将在大于1的区间震荡上行,即未来一年半商品房供应量将大于需求量。

   分各线城市来看,截至6月底,一线、二线和三四线城市土地库存面积分别为5802、50916和27439万平方米,环比增速分别为4.8%、-2.4%和-3.1%,同比增速分别为4.8%、15.1%和-2.6%。上海易居房地产研究院研究员王若辰分析指出,“开发商在二线城市的土地库存量相比去年继续增大,而在三四线城市则有所减少,整体上体现了房企拿地策略从三四线城市向一二线城市的转变。”

   值得一提的是,6月二线城市供求比为1.0,与5月持平。二线城市供求比从2016年12月开始持续上升,当前处于新房供求平衡状态,易居方面预计未来一年半供求比将继续上升,并基本保持在1.1左右的水平。

   “预计下半年供求比增大,商品房供应量将大于需求量。土地库存去化周期有所下降,主要是因为6月份土地库存面积下降。”王若辰表示,截至6月份,三线城市土地库存去化周期已经连续5个月下行,而二线城市的去化周期仍处于向上趋势中,且即将超过三四线城市的水平。

   为了进一步促进房地产市场的平稳运行,7月初,部分信托公司接到银保监会的指导,收紧房地产信托业务;同时,国家发改委要求,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,进一步限制了房企资金来源。此外,多数二线城市房贷利率开始上调,预计下半年房地产市场将有所降温。

   “对于二线城市,部分基本面较好的城市仍可适当拿地,但总体上要控制拿地量。”王若辰分析认为,当前房企普遍预期二线城市具有较高的拿地价值,并且集中在二线城市拿地,导致二线城市去化周期的持续上行,并即将超过三线城市。同时,从供求比预测情况来看,未来一年半内,二线城市商品房供应量或将大于需求量。“短期内,这意味着二线城市的拿地价值正在逐渐减小,开发商应有所警惕。”

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