二线城市土地库存压力增长快速

发布日期：2019-07-18来源：网络来源编辑：张世辉

[摘要]

　　 7月16日，易居房地产研究院发布《2019年6月50城土地库存报告》。 报告显示，6月份，受监测的50城土地成交面积与库存面积均下降，土地市场开始降温。其中，一三线城市去化周期继续下行，而二线城市去化周期持续上行，已经接近三线城市水平。

　　 截至2019年6月底，易居研究院监测的50个城市土地库存面积为84157万平方米，环比下降2.8%，同比增长8%。

　　 6月份，土地成交量环比下降2.8%，意味着土地市场有所降温，上半年土地市场火热态势基本告一段落。具体来看，一线城市成交面积359万平方米，环比增长37.2%，增速明显回落；二线城市成交面积4274万平方米，环比增长6.1%，回落3.9个百分点；三线城市1676万平方米，环比下降23.8%。

　　 从当月商品房成交情况来看，6月份，50城商品房成交面积为4580万平方米，环比增长3.6%，扩大2.1个百分点，增速基本保持平稳。易居当面测算，截至6月份，50个城市土地库存去化周期为20.5个月，这也意味着按照当前的商品房销售速度，市场需要20.5个月的时间才可以消化完这些土地库存，该数值相比5月份的21.1个月有所下降。

　　 经过测算，易居方面认为，未来一年半，无论商品房成交量增加、下降或保持不变，50城商品房供求都大概率将在大于1的区间震荡上行，即未来一年半商品房供应量将大于需求量。

　　 分各线城市来看，截至6月底，一线、二线和三四线城市土地库存面积分别为5802、50916和27439万平方米，环比增速分别为4.8%、-2.4%和-3.1%，同比增速分别为4.8%、15.1%和-2.6%。上海易居房地产研究院研究员王若辰分析指出，“开发商在二线城市的土地库存量相比去年继续增大，而在三四线城市则有所减少，整体上体现了房企拿地策略从三四线城市向一二线城市的转变。”

　　 值得一提的是，6月二线城市供求比为1.0，与5月持平。二线城市供求比从2016年12月开始持续上升，当前处于新房供求平衡状态，易居方面预计未来一年半供求比将继续上升，并基本保持在1.1左右的水平。

　　 “预计下半年供求比增大，商品房供应量将大于需求量。土地库存去化周期有所下降，主要是因为6月份土地库存面积下降。”王若辰表示，截至6月份，三线城市土地库存去化周期已经连续5个月下行，而二线城市的去化周期仍处于向上趋势中，且即将超过三四线城市的水平。

　　 为了进一步促进房地产市场的平稳运行，7月初，部分信托公司接到银保监会的指导，收紧房地产信托业务;同时，国家发改委要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，进一步限制了房企资金来源。此外，多数二线城市房贷利率开始上调，预计下半年房地产市场将有所降温。

　　 “对于二线城市，部分基本面较好的城市仍可适当拿地，但总体上要控制拿地量。”王若辰分析认为，当前房企普遍预期二线城市具有较高的拿地价值，并且集中在二线城市拿地，导致二线城市去化周期的持续上行，并即将超过三线城市。同时，从供求比预测情况来看，未来一年半内，二线城市商品房供应量或将大于需求量。“短期内，这意味着二线城市的拿地价值正在逐渐减小，开发商应有所警惕。”

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