一二线城市土地市场“三高”常态化

发布日期：2016-07-07来源：网络来源编辑：靳明伟

[摘要]

　　 今年上半年以来，一二线城市土地市场持续火爆，高单价、高总价、高溢价率，“面粉贵过面包”等现象成为常态，而制造“高价地”的主体正是具有央企背 景的地产企业或者央企本身。业内分析认为，由于自身融资成本较低以及为了在央企整合大潮中争夺主动权等综合原因，让央企获取土地储备的过程中变得激进。 另一方面，由于频繁出现的高价地推高楼市预期。包括国资委、国土部、财政部等监管部门已经有所警示。不仅重申对高价地块的备案制度，也开始约谈制造“地王”一些央企负责人。分析人士认为，这背后体现出监管层管控房价和地价的决心。

　　 　　土地市场“三高”常态化

　　 6月28日，中原地产研究部发布的最新统计数据显示，今年以来土地市场成交火爆，全国已经出现了200宗总价超过10亿的高价地块。其中，总价 超过100亿的达到3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿的达到了51宗。此外，溢价率超过100%的高达89宗，溢价率超过50%的144宗。

　　 同比来看，2015年同期，全国范围总价超过10亿的成交地块只有110宗，2016年同比上涨了82%。在2015年同期，溢价率超过 100%的土地，只有2宗，超过50%溢价率的土地只有17宗。这意味着，2016年近半年时间里，土地溢价率100%地块数量同比上涨了45倍，溢价率 50%的地块也上涨了8.5倍。

　　 中原地产首席分析师张大伟认为，2016年是有史以来地王最密集的年份，“三高”地块普遍出现在一二线城市，高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。“地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险”。

　　 张大伟告诉《经济参考报》记者，以北京为例，历史累计出让经营性用地中楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗土地出让金共为 1919.38亿元。截至2016年6月16日，这些地块开发项目的销售额只有224.8亿。另一方面，这些地块的成本价平均高达3.8万元/平方米，按 照基本成本测算，后期销售价格需要在6万元左右。

　　 “而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，因此这部分地王入市的难度依然非常大”。因此，张大伟认为，对于这1919.38亿的高价地项目来说，未来3年如果销售额不到2000亿元以上，很多项目将面临资金链方面的风险。

　　 央企抢地一二线热点城市

　　 今年以来，北、上、广、深等一线城市，苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市土地市场的“地王”项目频繁出现。从这些城市“地王”的成交结果来看，住宅类用地楼面价集体攀升，经常出现“面粉贵过面包”的现象。

　　 值得一提的是，从这些城市“地王”背后的拿地主体来看，其中，央企或国企背景的房地产企业成为今年的拿地主体。中原的数据显示，上半年的200宗高总价地块中，国企获得的比例多达106宗，占比高达54%。

　　 同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，今年1-5月，央企房企频频出手拿地制造“地王”。从背后原因来看，首先，融资成本低、市场 布局上优先考虑聚焦核心的一二线城市，是促使这些企业积极拿地的主要原因。其次，从房企的角度来看，即使是央企以联合体形式拿地在一线城市也难以独善其 身，有钱也不见得能够拿到土地。这些企业普遍愿意转战二线城市，去寻找独立操盘的机会。并且中长期来看，市场仍然存在可以预期的上行空间。

　　 不仅如此，张宏伟还表示，对于央企来讲，不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的原因是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

　　 “从央企地产整合的角度来看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于‘弱势’，极有可能会被其他央企合并”。 张宏伟认为，由此来看，央企地产企业不惜成本拿“地王”，其出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算，其背后更大的原因是谋求自己在央企地产企业整合与 重组过程中增加“话语权”。

　　 “地王制造者”面临监管

　　 不过，央企制造“地王”的现象已经引起业内以及监管层的关注。记者从多个渠道了解到，为了平稳热点城市土地市场走势，财政部、国资委等央企主管部门已经对部分央企进行约谈，约谈的主要目的就是央企不能再制造“地王”。

　　 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉本报记者，监管部门进行干预，一定程度上是因为近期房价上涨的背景下，地价也出现了快速攀升的态势，而推 高此类地价的无疑是央企。“对央企进行训话和约谈，实际上一是规范此类企业后续资金的投向和节奏。二是给予市场一个预期，即搅局者会收到行业约谈或管制的 风险，背后也体现出了管控房价和地价的决心”。

　　 此外，《经济参考报》记者从国土部了解到，由于一二线土地市场高价地频出，国土部土地利用管理司于6月上旬重申“异常交易地块”的备案制度。要 求各地加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地，及时上报国土部和省（区、市）国土 资源主管部门。

　　 事实上，2011年以来，国土部逐步完善了异常交易地块备案制度，明确了异常交易地块的上报范围、方式、条件、期限等，同时还要求在备注栏中认 真分析异常高价的原因。省级国土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈。但是，国土部的数据显示，2015年以来，异常交易地块备案率仅为 18%。

　　国土部此次表示，异常交易地块备案制度是做好房地产用地市场管理和调控、促进土地市场健康平稳发展的重要工作措施，地方各级国土资源主管部门要 将其作为基础工作长期坚持。尤其是，针对已出现异常交易地块的市、县，国土部要求地方国土资源主管部门应认真总结分析，及时采取稳定市场的相关工作措施， 努力预防、化解土地市场可能出现的异常交易。

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