业内解读地王井喷现象:资金超涌动下的资产荒

发布日期：2016-06-06来源：网络来源编辑：靳明伟

[摘要]

　　 据中国之声《新闻晚高峰》报道，六月的北京已经让人们逐渐感受到了夏天来临的热气，大雨不断的深圳让很多滞留机场的旅客们皱起了眉头。而在房地产市场里，刚刚有所稳定的商品房价格还没有让老百姓们好好的舒口气，频频出现的“地王”却成了过去五月当之无愧的“热搜榜第一”。房企跑步入场的“抢地大战”，就像当下炎热的气候，是一再升温。

　　 不看不知道，一看吓一跳，截至今年6月2号，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已经产生了总价、单价或溢价率“地王”数量高达113幅。

　　 钟 情于“地王”的融创、保利、信达、泰禾等等房企豪门，为什么不惜天价拿地？“地王频现”的背后到底是真热还是虚火？高价地王赔钱出售的惨痛经历在很多城市 都是并不太遥远的历史，这一轮争抢过后，又有多少地王们要走上这条不归路？还有咱们老百姓更关心的，房企拿地都“天价”的，我要买的房是不是也更加“买不 起”了呢？

　　 昨天，北京市国土局官网正式挂牌通州一宗多功能用地，地块起始价高达87亿元，被媒体冠上“超级地王”的称号。事实上，就在这块地亮相的前一天，北京刚刚拍出两个地王，阳光城和天润诚泽各局其一。同一天，中国电建和广州方荣联合体以82 .89亿元竞得深圳龙华一块商住地，楼面地价为56781元/平方米，接近甚至超过周边在售项目房价，成为深圳年度总价“地王”。

　　 不 数不知道，一算吓一跳。今年以来这样的“任性地王”已经拍出113幅。据统计，凭借“地王”成为“网红”的房企融创、保利和信达，今年上半年的拿地金额分 别为约255亿元、234亿元及215亿元。经济下行，一二线城市的楼市在水涨船高之后难测未来，这些房地产企业们为什么还能“有钱任性”到如此豪爽的地 步呢？有二线城市的房产咨询公司负责人坦率地说，主要还是房企从银行拿钱容易了，政策环境转变激发了房企拿地的需求。开发商在获得贷款，实际利率上都很有利，整个政策环境也有很大的利好。”

　　 中 原地产市场研究部总监张大伟将这种现象归结为几个字——“在资金超涌动下的资产荒”，也就是说，银根宽松是一方面，一二线城市可供出售土地不多也起了推动 作用。首先，信贷供给量比较多，别的市获得信贷相对比较容易，价格资金成本比较低的国企、央企在这波地王潮中占据主力。第二，其实就是一个资产荒。跟过去 地王潮不一样的是，这轮地王基本上集中在全国大概十个城市，会凸显这些地王数量非常集中。过去的地王大部分只是创造历史新高，但这轮地王甚至出现了个别现 象，比如前几天北京延庆出现一个地王，它的楼面价比在售物业的均价高两到三倍。这不是企业理性的表现，更多的是资产方优质资产的恐慌。

　　 统计数据支撑着张大伟的分析。今年以来，作为央企的保利地产在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市的土地市场高价拿地，制造了多幅“三高”地块，溢价率最高接近400%。信达地产则 以总价123.18亿元及58.05亿元摘得杭州和上海两地块，前者成为2016截至目前的全国总价地王，后者则以溢价率306.53%破了保利的纪录。 而如果仔细看看这些房企们的拿地轨迹，北上广深似乎还好，反而是少数二线城市上“焦点新闻”的时候更多。房地产“去库存”的确是今年一个经济热点，但这个 热点如此畸形的释放恐怕也是很多人不想看到的。

　　 张大伟认为，这是房企对现实的“低 头”。一方面是因为一线城市的土地供给量出现明显减少，变相地把更多资金推动到二线城市。从全国房地产发展来看，即使在一系列去库存政策的影响下，三、四 线依然不温不火，导致更多资金、企业聚集在一、二线释放。二线城市现在能够拿到地的少数区域，从房地产本身的自身发展规律来看，企业又必须要在有人口流入 的成交活跃区域拿地，造成这么多企业必须聚集在十个城市里，进行竞争。

　　 少数城市、少数地块的价格超过了在售新房的价格，说白了就是面粉卖得比面包都贵了，这当然不是正常的现象。而换一个角度，老百姓可能更为关心：我生活的地方地价如此之贵，未来的房价是不是也要更加考验我的小心脏？

　　 中 原地产中国大陆区副总裁刘天旸指出，要看开发商在提价时，客户是否愿意提高自己的购买预期。如果客户不是那么快去跟购买预期的话，其实涨价也是没有市场 的。上海的交易量比较大，上海城区也比较大，不同的区域或者同样区域的不同项目都会表现出不同的溢价能力。除了地段本身，品质、服务质量、开发商所提供的 物业标准等也会对溢价产生影响。如果品质和售价的关系过度脱离，也不会有客户来买单。所以，大家要辩证地去看楼价的关系。

　　再 把视角换一个方向，如果未来并不是所有的拿地房企都能顺利涨价，或者用业内人士的话说，有些地块保本的前提是，未来两年本地房价要涨50%，这有点“臣妾 做不到”的感觉。那么，现在的地王们是不是有很多已经注定了未来“赔本赚吆喝”的命运？有业内人士回顾，那些曾经的地王，今天还在赔着本儿卖大有人在。 “从过去经验来看，亏本销售的楼盘非常多，现在甚至有一些地王楼盘的在售价格也就是一个保本价。从目前状态来讲，历史可能重演。”业内人士分析道。(记者 柴华)

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