上半年楼市区域分化加剧 市场仍在去库存周期中

发布日期：2015-07-21来源：腾讯财经编辑：张兰

[摘要]

　　 国家统计局近日公布的上半年全国房地产开发和销售数据显示，楼市的各项数据呈现出“冰火两重天”的两种态势。1-6月份，商品房销售面积同比增长3.9%，销售额也增长了10.0%。与之相对应的则是，6月份房地产开发投资增速的16个月连跌，和楼市库存的再次增长。

　　 有业内人士认为，新开工和房屋竣工面积下降的同时，商品房待售面积依然在增加说明，全国房地产市场整体依然处于“去库存”周期中。

　　 全国楼市仍在“去库存”

　　 国家统计局数据显示，2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。

　　 从数据来看，判断楼市未来走向的“3项先行指标”(开发企业到位资金、土地购置面积、新开工)，并未明显好转。1至6月，开发企业到位资金同比仅增长 0.1%，其中国内贷款下降4.1%;开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅比1至5月扩大2.8个百分点;开发企业房屋新开工面积同比下降 15.8%，连续16个月下降，降幅比1至5月仅收窄0.2个百分点。因此，开发商仍旧处在去库存的巨大压力之中，加杠杆的积极性并不足。

　　 总体来看，目前除了深圳，全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。

　　 同策咨询研究部预计，到了下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。

　　 但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。据广发证券统计，北京和广州的住宅消化周期为17个月。

　　 业内对未来走势存有争议

　　 腾讯财经了解到，从目前已有数据来看，市场上对楼市后市走向分为两种观点。一种观点认为成交与价格皆复苏，市场趋于乐观;而另一种观点则认为房地产开发投资增幅创近十年新低，全国市场仍然低迷。

　　 上海易居房地产研究院副院长杨红旭倾向于前一种观点。他提出，在一轮房地产上行周期中，房屋成交量与价率先上涨，其后土地市场和投资建设指标，也会步入上行通道。而当前的形势是，房屋市场刚刚步入上行通道，全国房地产开发企业土地购置面积、全国房地产开发企业房屋新开工面积、全国房地产开发投资这三组指标还没来得及反弹。此时，判断全国房地产市场依然下行，或者低迷，肯定属于误判。杨红旭认为上述三类指标，必将在下半年或者企稳，或者反弹。

　　 克而瑞信息集团董事长丁祖昱同样对后市抱有乐观态度，他认为，自去年二季度至今年一季度，楼市成交持续低迷，全国房地产整体销售处于负增长通道。进入二季度后，在“330新政”、降息降准、地方公积金政策调整等多重利好影响下，商品房成交逐月走高，回暖趋势不断加强。

　　 易居房地产最新发布研报指出，二季度以来，商品房销售面积增幅曲线几乎呈现直线上升路径，反映了市场成交已经走出了低迷的格局，并处于复苏态势。

　　 “谨慎派”则认为，尽管全国楼市企稳向回升过渡的良好趋势显现，但考虑到库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调，未来楼市仍将处于弱势企稳的局面。

　　 亚豪机构市场总监郭毅表示，楼市分化进一步会体现在高端楼盘上，目前的购房需求已从刚需转向了改善型住房需求，随着需求结构的变化，未来一线城市的高端楼盘将倍受青睐，而吸引力不强的二三线城市，将会走向另外的低迷。

　　 上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦同样认为，由于目前面临较高的成交量透支太多购买力，购房热情有降温苗头。楼市下半场房企将对供应节奏进行调整，预计后市成交会呈现温和缩水的走势。

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