中南建设6.7亿PPP试水 三线城市养老地产生意试水"啖头汤"

发布日期：2017-03-07来源：网络来源编辑：宋珍珍

[摘要]

　　在占尽区位优势的一二线城市养老项目仍然遭受盈利模式拷问之时，中南建设“夺路”三线城市又能否尝得“啖头汤”呢?

　　2016年销售规模实现翻倍增长之时，中南建设在PPP项目领域也从园林、学校等公共基础设施的建设迈向了更广阔的天地。

　　3月3日，江苏中南建设集团股份有限公司披露，公司收到山东济宁任城区卫生局与中南建筑共同签署的《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作PPP项目合同》，据此标志着公司中南建设首个养老PPP项目的落地。

　　事实上，当中南建设将养老PPP项目作为新战场之际，房企试水养老地产已有时日，在占尽区位优势的一二线城市养老项目仍然遭受盈利模式拷问之时，中南建设“夺路”三线城市又能否尝得“啖头汤”呢?

　　6.7亿试水PPP医养项目

　　自2016年8月提出新的五年战略规划之后，中南建设开始从地产、建设和大数据三个层面发力，除了加大一二线城市的布局以平衡此前三四线城市的土储以外，在PPP政策风口之下也相继拿下中标多个项目。

　　据了解，2016年中南建设中标的PPP项目涉及儿童乐园、产业集聚区综合管廊、城市建设及体育中心、中学的建设等多个领域，而中南建筑与济宁任城区政府合作的项目是中南建设继落地首个休闲娱乐后在养老地产方面的尝试。

　　公告显示，该项目位于济宁市任城区荷花路127号，由医疗区和老年护养区两大部分组成，总投资为6.66亿元。

　　其中，医疗区总占地2.75万平方米，总建筑面积10.71万平方米，项目竣工后可容纳标准病房床位800张，总投资额为5.49亿元;老年护养区总占地面积1.55万平方米，总建筑面积3.18万平方米，项目竣工后老年护养床位340张，总投资额为1.17亿元。

　　值得注意的是，在该项目中中南建设并不需要支付任何地价，项目采用一般的基建模式即BOT(建设-运营-移交)方式运作，即由中南建设与任城区政府代表中西医医院组成的项目公司负责项目的融资、建设。

　　待项目建成之后，医疗区核心医疗业务部分移交中西医医院独立进行运营管理，而老年护养区和医疗区非核心业务(停车场、超市、餐厅等附属经营性设施)的运营维护及医疗区法定保修期内的维护等工作则由中南建筑与中西医医院组成的项目公司(SPV)负责。

　　中南建设在该项目中涉及的养老地产即为老年护养区部分，对于该部分未来如何运营，截至报道出稿暂未得到中南建设有效回应，但可以预见的是，对于此前尚未涉及养老运营的中南建设，未来依旧是一个挑战。

　　然而不可否认的是，随着首个养老PPP项目的落地，中南建设未来在PPP订单和养老服务两方面的业务拓展终于迈出了第一步。

　　三线城市养老地产利润账单

　　当中南建设将养老PPP项目作为新战场之际，房企试水养老地产已有时日，在占尽区位优势的一二线城市养老项目仍然遭受盈利模式拷问之时，中南建设“夺路”三线城市又能否尝得“啖头汤”呢?

　　据公告了解，在此项目合作中，拟采用“可行性缺口补助”的回报机制，合作期内项目公司通过医疗区附属经营性设施(停车场、超市、餐厅等)和老年护养区的运营、医疗区物业管理(若有)和政府可行性缺口补助获得合理收益。

　　据此测算，中南建设非医疗区域1.6亿的投资将主要通过养老区和整体物业运营的方式进行回收，而医疗部分公司可以获取6.78%的投资收益。广发证券(000776,股吧)在随后发布的一份研报中指出，20年的合作期内，中南建设可获取政府支付可行性缺口补助合计9.88亿元。

　　在业内人士看来，此次合作项目的收益结构非常明确，但项目体量较小，项目投资回收期较长，对于公司当期业务产生的影响较小，“一般的基建项目净利率为4%-5%，虽然中南建设此次PPP项目的投资收益率有小幅上浮，但相比起8%-10%净利率的地产开发，6.78%的数值也不算多”。

　　该人士进一步指出，“PPP行业风口之下，做PPP项目的房企并不少，但做PPP项目的房企对这一项目本身的收益并不是那么地感兴趣，而首要是希望通过PPP项目把企业规模做上去，其次是，希望通过搭上PPP项目的车和政府形成更深入的合作，进入触动一些一二级联动的开发，而更重要的是通过产业基金的操作，从项目资管角色中获取更多的收益”。

　　事实上，有养老机构高层领导对观点地产新媒体直言，“养老地产未来两三年内在三线城市都不会有机会”。而业内人士分析认为，中南建设之所以选择济宁这个三线城市，一方面是因为中南建设在该城市曾开发地产项目积累了一定区域资源，另一方面，如若不具备此次合作的各种条件，中南建设即便在一二线城市落地医养PPP项目也难以做得下去。

　　该业内人士指出，中南建设此次在医养PPP项目试水，其模式开创意义大于盈利贡献，“相比其他房企探索养老地产，中南建设该项目完全属于轻资产项目，在拓展新的业务领域和产品类型之时，无需支付前期的地价”。

　　由此可见，正如中南建设于公告中所表示的，该项目的合作“对公司本年度的资产总额、净资产和净利润等不构成重大影响”，但从中或许可以看到其养老地产业务在探索实践中的更多可能。

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