“营改增”后不动产投资仍不征税吗？

发布日期：2015-12-21来源：纳税服务网编辑：刘梦怡

[摘要]

　　“营改增”即将收官之际，不动产投资或将征税的议题引起投资各方的密切关注，一些拥有土地或房屋等不动产的企业从税收筹划角度出发，将转让不动产的交易方式改变为先以不动产投资入股、后转让股权的交易方式。其结果就是不动产转让由一步到位的直接交易，演变为分步到位的间接交易，因而节省了一大笔营业税。

　　《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)第一条规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税;第二条规定，对股权转让不征收营业税。

　　不动产不征税而动产征税，理在何方?

　　根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定，将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户，视同销售货物。

　　为什么将作为动产的货物对外进行投资，应当视同销售缴纳增值税?原因在于，增值税实行链条式抵扣，对外投资的货物在自产、委托加工或者购进的环节，其增值税进项税额允许抵扣。

　　为什么将作为不动产的土地或房屋对外进行投资，不征收营业税?原因在于，营业税实行道道征税而不抵扣，为鼓励对外投资和盘活资产，财税〔2002〕191号文件给出了不征税的优惠。

　　动产和不动产同样是资产，却因为属于不同的征税范畴，因而得到不一样的税收待遇。那么，在“营改增”以后，动产和不动产都属于增值税的征税范畴了，是否会得到同样的税收待遇呢?从增值税实行链条式抵扣的原理出发，笔者认为答案已经很清楚了。

　　如果不动产继续不征税，后果如何?

　　“营改增”以后，如果继续保持现行政策不变，即：以动产投资缴纳增值税，以不动产投资不缴纳增值税，我们可以试想一下，投资各方的税收利益会发生什么样的变化?

　　首先是投资方。一方面，投资方以不动产对外投资，其不动产在自产或购进环节的进项税额允许抵扣;另一方面，因为不动产投资不征收增值税，投资方无销项税额，势必造成投资方的增值税进销倒挂。

　　其次是被投资方。一方面，因为投资方不征收增值税，不能给被投资方开具增值税专用发票，被投资方无增值税进项税额可以抵扣;另一方面，被投资方在处置不动产时，应当按全额适用税率计算缴纳增值税。

　　也就是说，被投资方需要为投资方的不征税规定“埋单”。与其由被投资方“埋单”，不如由投资方缴税，免得投资方增值税进销倒挂，而被投资方又得不到抵扣。

　　总而言之，“营改增”以后，不动产投资将征税，已成必然趋势。

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