1.债权危机四种类型
(该部分整理自今年第1期专栏文章《工程债权危机来了怎么办》 .)
您闻到了工程债权危机到来的气息吗?您的工程垫资了吗、被拖欠了吗、停工了吗，被拖而不审了吗?前路坎坷，请系好安全带。
1.1 您的工程垫资系好了安全带吗?
发包人没钱，要垫资才让干，承包人接是还不接?如果不接，失去了市场。如果接，如何预防和控制垫资风险呢?我在2014年5月本专栏上写过一篇文章，叫《用股权担保预控垫资风险》。可以用其中案例：
2009年10月18日，开发商正法公司即发包人就其开发的某市商住楼工程，向承包人同南三建提出了如下施工合同条款：合同价3500万元，工期540天;承包人向开发商缴纳履约保证金1200万元;“工程主体结构完成二十层砼浇灌之7日内发包人向承包人支付已完工程40%-60%工程款;之后每月25日承包人向发包人报月完成工程量，发包人在次月10日前向承包人支付月完成工程量60%工程款;之后每月25日承包人向发包人报月完成工程量，发包人在次月10日前向承包人支付月完成工程量80%工程款”。
上述垫资工程案例中，如果承包人为了接到工程、狼吞虎咽无条件接受上述条款，根本没有系了安全带，就彻底坏菜了。这表现在如下几个方面：
(1)60%-40%的垫资款何时能够收回来?难道要等待竣工结算吗?
(2)占合同总价约1/3的履约保证金，实质就是借款啊，难道白借给发包人用?何时收回来?如果收不回来怎么办?
(3)进度款之外40%-20%剩余工程何时支付，难道要等到等待竣工结算吗?要知道，开发商可没什么实力，1200万履约保证金，说不定去交了土地款。这个工程绝大部分投入都是承包人自己投入的，这开发商典型空麻袋背米，项目自有资金极少。
上述垫资案例中，承包人如无条件接受了，就只能说包人根本没有工程债权预防的思路、战略、战术和行动。以为还可以像过去十年黄金时代一样，只要是项目就能挣钱，所以不用担心。殊不知，在目前的白银时代，必然有一批开发商会倒掉，空麻袋背米开发商即可能在首批名单之中。如果都破产了，官司就不用打了，承包人只能参加参加债权人会议，拿回一份无财产可以分配的决议而已。
1.2 您的工程被拖欠系好了安全带吗?
发包人断断续续付工程款，有前一笔就没有后一笔，甚至根本就没钱了，承包人是强行忍着继续干呢，还是才采取点什么措施呢?如果要采取，可以采取什么样的措施?这种项目就太普遍了，比如，我正在提供债权危机救济服务的东北某项目。我在2014年9月本专栏上写过一篇文章，叫《叹中诚广场传奇，理债权管理思路》。可以用其中引用的大名鼎鼎的曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场案例：
中诚广场始建于1992年，高51层，建筑面积共23.2万平方米。
1996年，在建中诚广场被海南省高院查封。1997金融风暴出现时，楼花开始卖不动了。到1998年10月才建到30层。2001年，中诚广场外墙完成80%的玻璃幕墙。此时，承包人才停工。
2001年6月，最高人民法院委托广州市中院处理中诚广场系列执行案。2002年10月，最高人民法院最终决定按法律程序变卖中诚广场，并由广州市中院集中执行变卖。
2002年7月，中诚广场进入债权登记阶段。登记债权人达200多人，涉案标的额包括金钱类债权(本金)17.65亿元和应交付房产6.2万平方米。
2012年1月17日，105位第一顺债权人分得返还购房款本金2.38亿元。待分配债权中，第二顺位债权金额合计1.2亿，其中土建单位4978万元，装修单位1600万元，幕墙单位944万元。
在工程款开始拖欠约20年之后，承包人可以最终收回工程款本金，但是工程款利息根本无法收回了。因为第二、三、四顺位债权金额达4.3亿元，而可执行金额8.5亿减去第一顺位债权5.55亿元只剩下不足3亿元。第四顺位尚且不足支付，第六顺位工程款利息更不能支付了。
上述拖欠案例中，中诚广场承包商在开发商资金不足情形下，竟然忍饥挨饿施工了9年未停工，最终等了约20年只收回了工程款本金，但考虑资金成本，实际收回率不足三成，这还是在黄金时代房价上涨情况下做到的，如果换到现场白银时代，恐怕一分钱的本金都收不回来。
上述拖欠案例中，承包人为什么没有系好了安全带，原因只能归结为：承包人根本没有工程债权控制的思路、战略、战术和行动。
1.3 您的工程停工系好了安全带吗?
发包人没钱了，工程停工了，承包人该怎么办;发包人又引进新的承包人，怎么办?我近期就接了不少停工工程的咨询，比如：
某综合体工程,建筑面积为12万平米，由于原地下室施工人不干了，2012年5月，承包人签订续建合同并进场施工。2013年4月，发包人通知缓建酒店工程。2013年8月，由于发包人严重拖欠工程款，承包人被迫停工。此时，其他各单体主体结构完成并通过验收。在停工前，承包人多次找发包人,要求解决拖欠的工程款问题。发包人也作出了还款承诺并发函,签发工程拨款资金计划，但一直没有兑现。2014年5月,发包人强行引进新施工队伍，砸开承包人项目部大门，强行控制承包人施工现场的外用电梯以及施工大门,限制承包人项目部车辆进出，并开始施工。
上述停工工程案例中，承包人显然没有系好了安全带。表现在如下几个方面：
(1)承接工程时，对于已有拖欠先例的发包人，对拖欠垫资款及工程款没有采取预防措施。原地下部分承包人为什么不干了，是否就是拖欠工程款引起的，发包人是否就是一个没有资金实力的开发商。
(2)在拖欠工程款时，没有采取有效和必要的控制措施。承包人怎么会因为没钱了被动停工，有何没有主动采取措施?这种拖欠情形，是否由来已已久了?
(3)在工程停工后，为何没有采取任何措施，直到被新的施工队伍强行接管呢?被接管前，有没有想清楚，准备继续做，还是不准备继续做?准备继续做，怎么工程能被别人强走呢?不准备继续做，现场机械设备怎么还留在现场?
(4)在停工工程被接管后，为什么也没有采取任何有效措施?发一个异议函有什么用?有没有考虑过，被拖欠的工程款怎样才能有效收回来，凭什么?拖了个一年半载后请个律师就管用吗?
上述停工案例中，承包人为什么没有系好了安全带，原因只能归结为：承包人也根本没有工程债权控制的思路、战略、战术和行动。以为还可以像过去十年黄金时代一样，和气生财，等等看，等发包人有钱了，自然会还钱。殊不知，在目前的白银时代，这样的发包人随时会破产，即使赚了钱，十之八九也会通过低价预售、资金转移等方式把钱拿走，等承包人官司打完了，不过一地鸡毛，项目公司也成了空壳，拿着永远无法执行的一张纸而已。
1.4 您的工程结算系好了安全带吗?
工程竣工交付了，竣工结算开始了，可发包人总是拖而不审，审而不决，承包人该怎么办?这种案例实在是太多，比如我首席代理的被媒体称为“中国工程索赔第一案”争议金额达5.88亿元的河北唐曹高速路基工程系列合同纠纷案：
唐曹高速公路是北方大港曹妃甸的先导性工程。2006年11月，唐曹高速公路路基工程施工公开招标。某三家施工企业分别中标了3、6、9合同段，并于2007年1月27日与发包人签订了施工合同。合同价总计7.3亿元。施工中，发包人支付了已计量工程款的95%。2008年11月27日，唐曹高速公路正式通车。此后两年内，该三家施工企业及时提交竣工结算报告及完整资料，反复和发包人沟通，发包人请的造价事务所就是不确定，甚至主要部分还不同意。2011年年初起诉前，发包人已支付三家施工企业约7.1亿元工程款。
既然合同约定总价已基本付清，为什么该三家施工企业竣工结算时还要5.88亿呢?实际上，他们本来要9亿元，这5.88亿是被砍掉其中不成立部分后剩余的部分。该5.88亿有三类情况组成：一是工程数量急剧增加引起的单价调整，金额约2.1亿元;二是漏项、错项、包干范围外及工程变更引起的价格调整，金额约2.3亿元，三是材料价格上涨的价差，金额约0.5亿元。
上述结算案例中，承包人结算被拖了两年才提起诉讼，安全带系得不太好，原因是承包人工程债权处理的思路、战略、战术和行动不够及时。该结算案例还好是“亡羊补牢、为时未晚”。如果再推迟三年到现在的白银时代，估计就为时已晚了，因为现在的发包人，无论是开发商，还是地方融资平台，往往都没钱，甚至也没有容易处置的资产。
对照上述四种工程债权危机的类型，您的工程系好了安全带吗?您知道怎么系了安全带吗?
2.融资施工救活项目
(该部分整理自今年第5期专栏文章《123施工融资模式化解五亿债权危机》 .)
开发商资金链断了、工程债权危机来了。承包商怎么办?继续干还是不干了?如果继续干，是垫资干还是不垫资干? 如果不垫资干，又该怎么办?我最新研发并实践的123施工融资模式完美解决了这一问题。下面，结合东北某综合项目债权危机救济实战案例，为您分享123施工融资模式。
2.1 开发商资金链断了，垫资还是融资?
去年12月15日9：00的T市，千里冰冻、万里雪飘。我来到了一家央企下属的C承包商管理层会议，为他们评估继续垫资的风险，他们第二天就准备签一份协助B开发商融资的保理协议。经介绍,我了解到如下情况：
B开发商在东北W市开发一20万平米的综合项目，业态包括住宅、办公楼和商铺，主要由5幢百米高层组成。该项目土建部分由C承包。施工合同约定：合同暂定价5亿元，地上五层顶板完成后开始支付已完成工程量75%的进度款。到11月底，地上五层顶板完成，C承包商已完成工程量1.68亿元，B开发商应支付1.26亿。然而，B开发商却分文未付。因为它的母公司——位一家于西北的大型民营企业集团A集团资金链断了，连发行的债券也开始违约了。由于 A集团主业煤矿开始长期萧条，加之银行信贷收紧，B开发商彻底失去了融资能力。
继续干还是不再干?C承包商经过反复讨论，认为：不再干，已垫资的1.68亿元不知猴年马月能收回来;继续干，等B开发商把房子卖了，也许就可以把全部工程款收回来了。而且，C公司有融资额度，可以通过保理可以为开发商融资1个亿来继续干工程，保理的年利率约8%，开发商也同意承担。加上项目位置不错，卖掉足够付工程款。所以决定通过保理继续干。
我翻着手头的会议资料，听到这里,打断介绍，说出了我的判断：要干也绝对不能再垫资干。同时，我还给出了三条理由：
第一，保理实质就是继续垫资，垫了1.68亿元，你们还准备继续垫吗?所谓保理，就是承包商将应收账款——开发商应付的工程款转让给金融机构，金融机构将等额转让款支付给承包商，开发商欠承包商的欠就变成了开发商欠金融机构的钱。这看上去对承包商太棒了。但天底下哪有免费的午餐，金融机构不肯给开发商放款，换个叫保理的交易方式就可以了吗?显然不是，这都是表象。这只能是有追索权的保理，也就是开发商不还钱时，钱还得由承包商来还。用的还是承包商的信用，相当于由承包商继续垫资，开发商不过是付了8%垫资利息。
第二，你们垫得越多，风险越大。B开发商自有资本不过5000万元，1.5亿土地款中其余部分来自信托及借款，土地早已抵押，你们垫了1.68 亿，其自有资产负债率已达518%。你们继续垫钱，他的自有资产负债率会越高，你们的风险越大。没有足够保障之前，你们不能继续垫钱了。
第三，你们是项目最大投资人，却没有获得任何回报。现在该项目是一半以上资金都来自你们，你们如果继续垫，你们更是项目最大投资人。可是B开发商赚钱了和你们没关系，亏钱了全是你们的。比如我曾代理过一起案件，一家原本濒临破产的开发商，承包商为其全额垫资到销售完，当地房价很快从每平方 4000涨到10000元，一下子赚了十亿元，可就不肯付1亿元垫资款，可怜承包商只好打官司，又拖了三年。你们不能做这样的冤大头。
有C承包商领导当场提出：你说不能垫，那我们怎么办?你得告诉我们解决方案。
我说：不做垫资的承包商，做融资的投资商。垫资是为了承接项目不得已的做法，没有任何保障而得硬着头皮做，因为你们那时的地位是孙子。融资是保障资金安全的前提下获得资金回报的方法，是开发商当孙子求着投资商做的。现在你们的地位就应该是投资商。B开发商融资渠道已断，你们不救他，他的本金就得亏完，而你们还有工程价款优先受偿权，垫资款虽然会拖延，大部分应该还可以拿回来。
经过进一步解释，C承包商领导层当场集体拍板：暂停保理协议签署，请我担任该项目债权危机救济顾问，全程策划和操作我提出的施工融资方案，带他们走出困境。
2.2 123施工融资模式的策划
借助施工+融资方面长期积累，我策划并正式提出了123施工融资模式，具体做法如下：
“1”就是一个核心，也就以C承包商作为投资商负责融资并获得回报为核心。承包商不是金融机构，怎么可以借款给开发商呢，那不会违法吗?当然不会。我将其转化为完全合法的方式——延期付款。C承包商附条件同意B开发商延期支付已经拖延的1.26亿以及将要拖延支付的工程款。
“2”就是两个目标，也就是C承包商作为投资商施工融资应该实现的两个目标：第一目标是要确保融资回收安全。怎么确保融资回收安全呢，就是下面的“3”。第二目标是要获得足够的融资回报。首先，我为C承包商设定的基础回报是每天万分之六。也就是说C承包商可以获得的年21.6%的融资回报，扣除从金融机构获得的8%的融资成本，C承包商可以净赚13.6%。其次，我为C承包商增加施工合同的利润，主要体现在扩大承包范围，将土建之外的装饰等纳入其中，并要求修改合同计价及调价条款。最后，我还为C承包商争取了成本价购买该项目建成物业的权利。
“3”就是三个阶段，也就是确保融资回收安全的预售前、预售中及预售后的三个阶段。具体如下：
(1)预售前阶段确保融资回收安全。具体通过质押B开发商股权、或受让该股权加回购解决。如果B开发商到期不能支付融资款，C承包商选择受让股权来实现，也可以选择行使工程价款优先受偿权拍卖工程来实现。而且，预计预售前阶段时间也就6个月左右，C承包商额外增加的风险不大。
(2)预售中阶段确保融资回收安全。办法是监控预收款、B开发商账户及印章。具体通过一系列协议和措施来落实。比如，B开发商收款没问题，但对外付款要经过C承包商审批。B开发商可对外签订合同，但前提是经过C承包商审批。此外，为防止意外，还可以通过将部分楼栋的土地及在建工程抵押给C承包商。预售款当然优先用来还融资款及工程款。
(3)预售后阶段确保融资回收安全。如果预售款回收速度不足以还融资款及工程款，则B开发商以约定的成本价将房屋出售给C承包商或者C承包商指定的单位，双方通过互开发票来对冲债务。
16日下午，1+2+3施工融资方案摆在C承包商管理层会议上，大家逐条审查，几乎未作任何修改就一致通过了。通过后，有人就是提出来，方案是好，问题是B开发商会接受吗?我说，我来主谈，相信B开发商会接受。
2.3 123施工融资模式的落地
1+2+3施工融资方案落实到合同上，就成了以框架协议为中心，由八份合同组成的合同体系，数百页的篇幅。这么落地了。我提出，先谈好框架协议，然后依据框架协议下逐一谈判解决。
18日，我带着C承包商谈判组，到北京，A集团区域中心，与B开发商开始第一论谈判，谈判预计时间2天。谈判桌上，我们当场提供了框架协议，B 开发商看了半小时，面色有些难看。半小时后，B开发商总经理说，这太苛刻了，比如要日万分之六太高了，你们融资成本才8%。我说：这比信托和私募苛刻吗，以这样的条件，你能融到资金吗?如果融不到，说明我们的条件是合理和公平的。我们才是该项目最大投资方，只由我们才是真心诚信希望项目顺利做好的。我们出了这么大的力，承担了这么大的风险，提这点要求过分吗?很快，B开发商总经理即授权代表就没有任何保留的在框架协议上签字了。此时，谈判刚好一个小时。
此后，进入了八份合同谈判阶段。因为框架协议谈判很顺利。C承包商谈判组开始未要求我参加。到了1月30日，竟然没有实质进展。谈判组只好要求我参加。
其间，该项目的信托融资方多次主动联系C承包商，要协商后续事宜。我的意见很简单，暂缓协商。等我们的合同签订后再说。我相信：信托融资方会明白，该项目生杀大权在我们手中，先保证我们的利益是保证他们利益的前提。事实正如我的判断，只要我们还在努力，信托融资方没有采取司法行动。
2月1日，A集团总部所在地西北S市，我和C承包商谈判组开始了最后一次谈判。马上就要春节了，再谈不成春节后就无法正常施工了。开始谈判后，我很快发现B开发商里有两个人提出了许多不合理要求，谈判没有进展。我问这两个人干什么的，才知道这是一家私募基金的人，他们想分一杯羹。我宣布谈判暂停，告诉B开发商负责人，受苦受累的我们问题都没解决，找私募基金来干什么，请私募基金人员退出谈判，否则我们终止谈判。在我强烈要求下，私募基金人员退出。此后，谈判如行云流水般进行起来。到2月3日，八份合同全部谈成并签字了。
在八份合同签订的同时，双方顺利办理股权质押等手续，项目的主导权牢牢地控制在了C承包商手中。
春节后，项目正常进行。B开发商主动提出，将全部股权转让给C承包商。信托融资机构也向C承包商抛出橄榄枝，要么股权转让给信托融资机构，信托融资机构来足额付款，要么双方全力合作，确保项目顺利进行。
2.4 123施工融资模式的效果与应用
可见，采用123施工融资模式后与不采用相比，承包商地位与形势发生了根本性的好转，既保证了工程款及融资的安全，又额外获得了良好的回报。
要成功使用123施工融资模式，承包商应注意至少应该具备如下条件：
(1)开发商资金链断裂、失去融资能力、大量拖欠工程款;
(2)开发项目较好，商品房降价容易卖得掉且降价不会亏本;
(3)承包商可以控制谈判方向;
(4)承包商自身具备融资能力。
其中(1)(2)是客观条件，是123施工融资模式的基础。(3)和(4)是主观条件，可以聘请外部顾问补强承包商的不足。比如上述案例中，如 C公司不具备保理等融资能力，作为其救济顾问，我完全可以嫁接基金等金融资源，协助C公司融资。这就是工程债权融资，我将专文讨论。
除了施工之外，融资能力是承包商核心能力。在承接诸如PPP项目之时，承包商需要融资能力。在施工过程中，开发商资金链断裂时，承包商同样也需要融资能力。123施工融资模式中承包商地位更强、融资时间短得多，相对于PPP模式来说，是承包商容易介入、效果更佳的选择。
因此，只要具备四个条件，123施工融资模式正是助力承包商走出工程债权危机、实现良好效益的不二选择。当然，毕竟123施工融资模式是一套全新的模式，尽管经过多起实践案例的验证，仍需要在实践中不断完善。
3. 解约结算索赔策划
(该部分整理自今年第1期专栏文章《工程债权危机救济方案策划》 .)
开发商资金链纷纷断裂、工程债权危机来了。作为承包人，您应该怎么办?该如何救济呢，救济方案该如何策划呢?如果您是总承包商项目负责人，全权负责该项目债权救济方案，您会怎样做呢?我来协助您策划工程债权危机救济方案吧。
3.1 工程债权环境调查: 危机情况如何?
工程债权救济方案的前提是环境调查。该工程债权危机中，发包人资金链断了，何时有钱?工程前景如何?您作为承包人，有何权利?救济目标是什么?这些都要环境调查。
在上一轮金融危机中，我们律师团队曾代理过一起开发商资金断裂情况下的仲裁案件，仲裁金额达2800万美金。该仲裁案件启动前，工程债权危机处理就是其中的关键问题。相关情况是这样的：
A公司系由东南亚国某大型集团在上海设立的外商独资企业(下称开发商)，投资3亿美元，在上海东方明珠附近开发某数30万平米商业项目。开发商将项目基础及主体工程发包给法国B总承包公司(下称总承包商)，签订了项目施工总承包合同(下称总包合同)。总承包商总承包工程后，将整个土建工程分包给中国某大型国有企业(下称主分包商)，机电、装修、幕墙等分包给了其它一些分包商。总包合同约定：合同价款为1.5亿美元;合同价款按月支付，在完成当月工程量后，总承包商向开发商提交月报表，开发商在1个月内予以确认，并于28天内予以支付;若双方发生争议仲裁;如开发商不能按约支付，总承包商可就此发出通知，开发商应在7天内予以支付;如开发商仍不能支付，总承包商可以解除总包合同，撤离现场;在该种情况下，(第26(2)(b) 款)“在考虑本合同中已付给承包方的款项之后，发包方(指开发商)将付给总承包方：……(vi)因终结工程而使总承包方遭致的任何直接损失和/或损坏 (direct loss and /or damage)”。当年5月初，开发商已支付不出金额为230万美元进度款(除了5% 保修金外的已完工程价款)。5月22日，总承包商致函开发商，指出应于5月7日支付的3月进度款没有支付。6月2日，总承包商通知开发商，如在接到通知后 7天内仍不支付进度款，其将通知解除合同。
上述情况一目了然。首先，我们应该研究债权危机救济的基石——总包合同，研究总承包商其他可能的权利、义务及风险。也许我们就注意到如下另一个重要条款(您也别小看该条款，7月开发商请我们代理前，开发商就没有发现条款)：
(第37条)“即使总承包方未在完成其职责过程中违约，发包方可以无需理由交给总承包方一份为期10天的书面通知以终结其承包关系……在考虑本合同中以前支付过的金额之后，发包方付给总承包方以下金额：……总承包方未完工程的1%作为补偿”。
同时，我们应该了解拖欠工程款详细原因，为什么开发商没钱付了，您可以通过沟通等了解到:
为开发本项目，开发商的母公司与由包括东南亚七家银行在内的八家银行组成的银团签订了贷款协议，提供注册资金之外的其余投资。由于席卷东南亚的金融风暴，到当年初，八家银行七家陷入困境并被政府接管，银团无力再向本项目注入资金。开发商也无力从他处为本项目调拨资金。
接着，我们还应该了解其他相关情况，比如工程现状、前景如何、各参与方反应等，关键要抓住主要矛盾、核心事实。
此时，工程差不多完成了地下部分，已完成0.5亿美元，剩余工程1亿美元。
总承包商是上市公司，前三年年平均营业利润率12%。不过，总承包商在合同报价文件中，列明的利润率是2.0%，总部管理费是1.5%。这算入乡随俗了。
最后，我们应合理设定工程债权危机救济的目标。您是要减少损失、收回本金呢，是要获得损失补偿呢，还是争取干完剩余工程、获得最大利益?这将影响方案的选择。
当我们，完成初步调查后，环境调查还未结束。在策划方案的同时，视情况复杂程度，我们有时还需聘请律师事务所、会计师事务所进行尽职调查。
3.2 危机救济方案规划：有哪些可能方案?
在完成环境调查后，我们可以进行救济方案规划了。拍脑袋和拍胸脯可不是工程债权危机救济的明智之道。拍脑袋意味着瞎指挥，为什么就要采用这个方案呢，有没有其他更合适的方案呢?您想明白了吗?拍胸脯往往就是匹夫之勇，过去黄金十五年，这方案可是百试不爽，可您是否注意到，情况已经不一样了，现在是白银时代啊，开发商们纷纷破产、地方政府及国企债台高筑。所以方案策划千万不要省略。方案策划关键就是找到有哪些可能使用的方案。
结合上述案例，我们有多少种方案可供选择呢?从最熟悉到最陌生的方案，我们来一一分析：
方案1：催开发商付款但继续施工。
这可是过去常用的方法，开发商是大爷，承包人可是孙子。不继续施工，就破坏了双方关系，以后别想再从开发商这儿接项目了。还是垫资干吧。
方案2：催开发商付款但暂停施工。
不知开发商何时有钱，也没钱垫，先停停下来看看再说，可以减少损失，反正还可以边要工程款并索赔停工损失，说不定开发商那天又复工了。
方案3：主动通知解除合同。
看来开发商一时半会儿都没钱了，长痛不如短痛，这活儿咱不敢了，可以不再损失，还可以索赔解约损失。
方案4：被开发商通知解除合同。
这该天杀的开发商，竟然还可以恶人新告状，竟然可主动不要我干了，也罢，反正继续干也不知要等到猴年马月，反正还可以补100万美金。
方案5：和开发商协商工程融资。
开发商没钱了，也许我们集团还有点钱，还有点融资渠道，要不帮开发商融点资金，帮助其度过难关。
还有没有其他方案吗，当然有。比如方案5，又可以细分为多种方案，如股权转让加回购、增资扩股、工程保理、包销包租等。但除了方案5之外，方案1、方案2、方案3、方案4几乎可以概括目前常用的各种方案了。
3.3 危机救济方案评估：哪个方案最合适?
找到危机救济可能出现了多种方案，有些眼花缭乱了。我们可不能干捡了芝麻、丢了西瓜的事。我们要仔细评估，选择最合适的方案。
方案1：垫资继续施工可能但明显卖国。
没任何好处、没任何保障，垫资继续施工是否很傻、太“卖国”啊。“卖国”也不是这样卖的呀。当年孱弱如袁世凯，不也在签订二十一条前，竭力将领土、政治、军事及财政等都置于日本的控制之下的第五号删除了。
方案2：暂停施工可行但有点风险。
不知开发商何时有钱，也没钱垫，先停停下来看看再说，可以减少损失，反正还可以边要工程款并索赔停工损失，说不定开发商那天又复工了。要是方案4出现了，方案2可就无有武之地了。
方案3：主动解约可行且有利可图。
按照合同约定，再发份解约通知就可以解约，分分秒秒就可以进行。关键是解约后可以要求开发商赔偿多少钱，下面统一进行分析吧。要是方案4出现了，方案3可就无有武之地了。
方案4：被解约可能但利益微薄。
一旦开发商发现了可主动解约条款，开发商是否会立即动用了。可能是比较大的，此后谈判中，开发商可是同意赔500美金损失的。主动解约只赔100万美元，开发商还不乐开花呢。但是这种情况下，1亿美金的剩余工程，才补100万美金。
方案5：协商融资有点复杂，以后再分析。
经以上初步评估，方案1及方案5暂不考虑。主要焦点就集中在了相互取代的方案2、方案3、方案4了。如选择方案2，关键要避免方案4出现的风险。选择方案4，就失去了主动性。到底选择方案2还是方案3呢，关键在于评估主动解约后可以要求开发商赔偿多少钱。
我们主动解约后可以要求开发商赔偿多少钱呢?关键是理解解约损失包括哪些。这是债权评估了内容，专业性就有点强了。您得请资深商务经理出马。我来客串一下吧。解约损失主要包括四块：一是退场费用;二是已发生未摊销到已完工程造价的费用;三是分包合同解除赔偿;四是预期可得利益损失。前三部分按实报实销原则处理，显然不是主要部分，这里就不分析了。最大部分预期可得利益损失。可得利益损失就是剩余工程所对应的利润。剩余工程利润如何计算?取哪个利润率呢，百分之12%还是2%?根据预见性规则，只能取开发商签约时可以预见到的2%，也就是200万美金。可见，主动解约损失大于200万美金，方案3 比方案4要合算许多。
到底选择方案2还是方案3呢?其实是没有标准答案的。选择方案2，如能保证避免方案4，可以争取干完剩余工程后的最大利益。选择方案3，当然要抢在方案4前面，可以将预期可得利益等落袋为安。究竟如何选择，取决于债权救济的目标、偏好、复工预期等，在方案2和方案3之间，没有优和劣之分。
3.4 危机救济方案执行：选择的方案靠谱否?
一旦选择了合适的危机救济方案，下面就是方案执行了。
方案3：总承包商的选择，效果还行。
当年6月12日，总承包商正式通知开发商，根据总包合同的约定解除合同，也就是选择了方案3。7月8日，总承包商提出1159万美元的索赔。 11月25日，总承包商提起仲裁，索赔最终金额为2697美元。经我们律师团队的代理，仲裁委最终裁决：开发商赔偿总承包商解约损失564万美元。
方案4：开发商想选择但晚了没选成。
开发商在6月份与总承包商谈判过程中，口头同意补偿解约损失500万美元，但是总承包商不同意。在7月中旬，开发商选择我们律师团队代理。我发现原来开发商有方案4可选。可惜为时已晚。谁让开发商没有找请律师、早做债权环境调查呢。
方案2：主分包商的选择，大赚利润。
在总承包商向开发商解约损失索赔中，有相当一部分是主分包商向总承包商提出的主分包合同终止索赔。于是，我们律师团队建议开发商“釜底抽薪”，也就是让主承包商放弃对总承包商的索赔。最终，主分包商放弃了分包合同终止索赔，开发商也承诺复工后让主分包商按照总承包商的总包合同条件续建工程。两年后，仲裁结束了，开发商有钱了、工程由主分包商续建。据悉，主分包商剩余工程赚了不下3000万美元。
工程债权救济方案执行重在落实和监督。完美的方案，也有赖于脚踏实地的落实，毕竟理论的预测和实际是有差距，差距的大小就决绝落实的力度。完美的方案，也有赖于随时随地的监督，毕竟环境在变化之中，调查也在不断深入，一旦制定方案的依据变化，方案就要随之调整。
4.拖欠官司应对策略
(该部分整理自去年第9期专栏文章《叹中城广场传奇，理债权管理思路》 .)
曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场就是债权危机处理活着的传奇。如何借鉴中诚广场经验和教训，理清工程债权危机救济的思路呢?
4.1 10多年前广州中诚广场工程债权至今未处理完。
广州中诚广场债权执行堪称活着的传奇。
在《广州审判网》上，中诚广场系列案件的公告还在更新。最新更新是解封中土工程(香港)有限公司更换的B座房屋。这个2001年启动的债权执行案件，目前还处在分配房产及分配第一顺位执行款项之中。
曾被称为“中国头号烂尾楼”的中诚广场始建于1992年，高51层，分A、B两塔，建筑面积共23.2万平方米。1992年，中诚广场动工，开工一年之后，便开始卖起了楼花。1993年，尚处于地基状态的中诚广场，楼花一度被热捧到每平方米3万多元。
1996年，在建中诚广场被海南省高院查封。1997金融风暴出现时，楼花开始卖不动了。到1998年10月才建到30层。2001年，中诚广场外墙完成80%的玻璃幕墙后，施工单位在被拖欠数千万元工程款后宣布停工。
2001年6月，最高人民法院委托广州市中院处理中诚广场系列执行案。2002年10月，最高人民法院最终决定按法律程序变卖中诚广场，并由广州市中院集中执行变卖。广州骏鹏公司与北京金贸公司的联合体以9.24亿元买下中诚广场。2004年中诚广场由于资金链再度断裂，二度停工烂尾。2005 年，北京金贸公司当时以9.24亿元的价格独家购得中诚广场，后转手将A座(现改名“中石化大厦)卖给中石化集团总公司，售价高达13亿多元。该工程又恢复施工。
2002年7月，中诚广场进入债权登记阶段。登记债权人达200多人，涉案标的额包括金钱类债权(本金)17.65亿元和应交付房产6.2万平方米。扣除相应税费后剩余可供执行分配的款项约为8.5亿元。另中诚广场B座部分楼层将用于安置返还购房债权人，房产面积为5.6万平方米。
2008年3月14日，广州中院召开全体债权人会议，公布分配方案。第一阶段为分配房屋，第二阶段为分配债权。2010年3月19日，广州中院开始执行第一阶段的分配工作，共有55位业主在18年的漫长等待下，分得中诚广场的相应房产。第一顺位债权金额总计5.55亿，包括解除合同返还购房款、返还变卖款、城建总涉诉楼层面积差预留款以及开发商代为补交地价款等7项。2012年1月17日，105位第一顺债权人分得返还购房款本金2.38亿元。
待分配债权中，承包人工程债权中的本金为第二顺位的债权。第二顺位债权金额合计1.2亿，其中土建单位4978万元，装修单位1600万元，幕墙单位944万元，石材单位570万元，设计费2797万元。第三顺位债权为抵押债权，金额1.3亿余元。第四顺位债权为返还变卖款，金额为1.8亿余元。第五顺位为税金。承包人工程债权利息及其他一般债权为第六顺位。
可见，在工程停工13年之后，承包人可以最终收回工程款本金，但是工程款利息根本无法收回了。因为第二、三、四顺位债权金额达4.3亿元，而可执行金额8.5亿减去第一顺位债权5.55亿元只剩下不足3亿元。第四顺位尚且不足支付，第六顺位工程款利息更不能支付了。
4.2 如事前资信调查可以避免中诚广场工程债权损失。
到2001年中诚广场停工时，幕墙工程已经完成80%。可以推测：土建工程已基本完成。按照每平方1500元预估，土建合同造价约3.5亿元。拖欠工程款本金4978万元，约占总造价的15%。尽管在13年之后，收回了该工程款本金，没有收回利息。但按10%的年资金成本看，该2014年收回 4978万元本金只相当于2001年当时的1442万元(折现率为0.289664)，也就是损失了3536万元，相当于合同造价的10%。可见，即使烂尾工程幸运如中诚广场，经过10多年风雨后，房价没有跌，还能收回工程款本金，也是极不划算的。
如何避免中诚广场之类的烂尾工程债权风险呢?核心在于在承接工程之时做好预防措施，通过资信调查等，尽量避开空麻袋背米的建设单位。据报道，中诚广场建设初期,开发商投入资金竟然只有2000万元,银行贷款总额只有1亿元左右,完全靠卖楼花维持，所以当金融风暴出现时,一个投资需要20多亿元的庞大项目就难以为继了。由于资金问题，建设断断续续，到1998年10月，建了六年才建到30层。其“烂尾”的命运似乎不可阻止。更有意思的是，2002 年从法院买得中诚广场的广州骏鹏公司，也是一个空麻袋公司。其首付款3.5亿元竟然是骗取的，1亿系伪造商业承兑汇票取得，2.5亿系虚构原油购销合同并通过银行担保借款取得。
即使综合权衡准备承接中诚广场工程项目，承包人也必须留足利润空间，以冲抵损失。比如进度款足以覆盖工程成本，剩余约15%竣工结算款及质保金全部是利润。
4.3 如事中主动控制可以大大降低中诚广场工程债权损失。
从1992年开始，直到2001年，差不多10年时间，土建承包商竟然基本做完的土建工程。在这个工程中，工程出现诸多烂尾的信号，包括：1996年，海南高院查封了中诚广场工程，此后债权人陆续查封工程;在断断续续建设中，开发商显然经常不能按约支付工程款;工程工期严重拖延，完工遥遥无期。
对此，承包商并未采取主动措施。而承包人本可以采取如下措施：
(1)停工。开发商不能按约支付工程款，按照《合同法》第283条及工程交易习惯规定，完全可以停工。
(2)要求提供支付担保。既然工程已被多家法院查封，可以推定开发商财产状况恶化，可能丧失履行债务能力，依据《合同法》第68条规定，可以要求开发商提供可靠的支付担保。
(3)协商提高付款比例。在(1)、(2)情形下，可以要求开发商提供付款比例，审核完变更调价金额并支付价款。
(4)解除合同。开发商不提供支付担保的，或者停工超过一定期限的，可以依法或者依约解除合同。
如承包人采取上述措施，必然使得拖欠工程款金额大大减少，或者使得工程款支付无忧。
4.4 如事后及时抵房可以较大降低中诚广场工程债权损失。
如前分析，承包人在中诚广场工程债权损失了约71%。是不是所有的债权人都有如此大的损失呢?并非如此。许多最终分房的债权人几乎没有损失。如债权人广东海龙王实业投资有限公司，原购房价为每平方1万元，在分房时每平方评估价已达到25550元。
工程价款不是有优先权吗，为什么还要以房抵款呢?原因有三：一是按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第3条规定，享受工程价款优先权的仅仅是工程款的本金，不包括发包人逾期支付的利息。即使工程款本金得到支持了，工程款利息因属一般债权，在资不抵债时往往拿不到。二是房屋，特别是住宅，只要签订了预售合同、进行了备案并支付了50%以上价款，按照上述批复第2条规定，其效力就优先于工程款，所以将工程款债权转为住宅预售合同期待权，效力更有保障;三是低价抵充工程款的住宅一般具有保值增值的功能，当然，工程烂尾后，只有续建完毕才能保值。
中诚广场开发商从1997年金融风暴到2001年停工，处于资金短缺、风雨飘摇之中。在被诸多法院查封情况下，尽快建成并销售中诚广场是其解套的最可行方案。此时，承包人如能利用极有利地位与开发商协商，将应付工程款折抵为按较低价格计算的房产，没有太大困难。如这样，显然也可以较好的降低中诚广场工程债权损失。
综上，如何面对即将到来的工程债权危机呢?从中诚广场的经验和教训出发，我们要格外注意工程债权的事前预防和事中控制，通过扎实的债权管理，尽量避免和有效减少债权损失。